初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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都内マンション相場と近隣主要エリア【ワンルームマンション投資】

都内マンション相場と近隣主要エリア

エリアによって異なる首都圏のワンルームマンションの利回り平均を紹介します。

不動産の利回りとは?

不動産の利回りとは、マンションなどに投資した金額に対して、どれだけの利益があるかを示す割合のことです。「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれの計算方法は、不動産投資を始めるにあたって、最初に覚える必要があります。

表面利回り

「表面利回り」とは、物件価格に対してどれだけの家賃収入が得られるかを示す数値のことです。

表面利回りは「(年間家賃収入÷物件価格)×100」の計算式で求めることができます。

例)家賃が月10万円、物件価格が3,000万円の物件の場合

年間家賃収入:10万円×12カ月=120万円

表面利回り:(120万円÷3,000万円)×100=4.0%

実質利回り

「実質利回り」とは、年間家賃収入から税金や火災保険料、各種手数料などのマンションの経営費を差し引き、どれだけの利益があるかを示す数値のことです。表面利回りよりも、実質的な収益の判断に役立ちます。

実質利回りは「{(年間家賃収入-年間支出)÷物件価格}×100」の計算式で求めることができます。

例)家賃が月10万円、物件価格が3,000万円、年間支出が20万円の場合

年間家賃収入:10万円×12カ月=120万円

実質収入:120万円-20万円(税金、保険料、修繕費など)=100万円

実質利回り:(100万円÷3,000万円)×100=3.3%

都内の平均的な利回り

2018年10月に行われた「不動産投資家調査」によると、都内のワンルームマンションの平均的な利回りは、以下のようになっています。[注1]

※上記の物件条件

交通アクセス 最寄駅から徒歩10分以内
築年数 5年未満
平均専用面積 25~30m2
総戸数 50戸程度

[注1]一般財団法人日本不動産研究所:第39回「不動産投資家調査」(2018年10月現在)の調査結果

利回り以外の考えられるリスク

利回りが高い物件は魅力的に見えるもの。しかし、利回りだけでは見えてこないリスクが潜んでいることもあります。

空室発生のリスク

マンション投資で利益を得るには「入居者がいること」が絶対条件です。どんなに利回りが高い物件でも、空室が多ければ家賃収入を得ることができません。

とくに都内のワンルームマンションは、入居者を特定の企業や大学に依存していることが多いため、企業や大学の移転、倒産などが起こると入居者の獲得が困難になり、多大な影響を受けることも。このリスクを避けるには、投資物件を選ぶ際に「人が住み続ける場所であるかどうか」をしっかり考えることが重要です。

家賃下落のリスク

家賃の下落はどんな物件にも起こり得ることで、主なパターンは2種類あります。1つ目は他のマンションの供給が増えて競争が生じた場合。2つ目はエリア内の企業や商業施設の移転、倒産などが起こった場合です。

これらの影響を受けないためには、目先の利益にとらわれず、将来にわたって価値が下がりにくい物件選びをする必要があります。

自然災害のリスク

地震などの自然災害はいつ発生するかわからないものです。地震によって建物にヒビが入ったり倒壊したりすれば、物件の価値は大きく下がってしまいます。

リスクを最小限に抑えるために、建物の安全性を考え、耐震性に優れた物件を選ぶことも重要です。また、地震保険に入るなどして、万が一に備えることも検討しましょう。

マンションの利回り相場はエリアによって差がある

東京エリア

賃貸物件の需要の高さから、ワンルームマンション投資初心者でも成功しやすい東京エリア。1995年以降、転入者が転出者よりも多く、2018年現在も人口が増加中です。
投資用ワンルームマンションは80%が23区に集中していますが、利回りの動向は区ごとに異なるためエリア選びには専門的な知識が必要です。

東京エリアの利回り相場と特徴

東京23区の利回り相場:6.23%

葛飾区が23区内で最も高い8.06%の利回りになったのとは反対に、最も低い結果となったのが5.49%の千代田区。23区は空室リスクが低い一方、各エリアの利回りの変化が激しいのが特徴です。不動産投資の初心者は、豊富な知識を持ったプロに相談しながらエリアや物件を決めるのが良いでしょう。

神奈川エリア

東京では残っている土地が少なく新たなマンションの建築が難しいため、新たな不動産投資初心者向けのエリアとして注目されている神奈川県。新築の分譲マンションの建築数が東京に次いで多く、毎年埼玉や千葉の2倍となる3万戸のマンションが着工されています。なかでも横浜市と川崎市の賃貸物件の需要が高く、取引件数が増加傾向に。今後も人口の増加が予想されているエリアです。

神奈川エリアの利回り相場と特徴

横浜の利回り相場:7.99%

相模原の利回り相場:11.15%

同じ神奈川県内でも、3.16%も差があります。平均価格も横浜市1,242万円、相模原市605万円と約2倍の差が。しかし空き部屋率は横浜市が9.96%なのに対して相模原市は17.4%と高く、利回りだけで選ぶと空室リスクが高くなるかもしれません。

埼玉エリア

人口が毎年増えているだけでなく、「人口増減数の高い市町村」としてさいたま市が全国4位にランクインしており、今後の発展が期待できるエリアです。

駅から徒歩数分圏内・スーパーや飲食店などの周辺施設といったキャピタルゲイン(売却利益)にも関係する好条件な物件が多いのが特徴。なかでもさいたま市と越谷市が単身者からの需要が高く、ワンルームマンション投資に向いています。

埼玉エリアの利回り相場と特徴

埼玉の利回り相場:9.47%

首都圏の多くが前の年より利回りを下げているなか、埼玉エリアは2016年から1.6%上昇。平均価格は1,260万円で、横浜市とほぼ同額でした。

千葉エリア

新宿まで1時間でアクセスできる千葉市を中心に、単身者からの賃貸需要が高い千葉エリア。立地や周辺施設の条件が良い物件を、東京よりも安く購入できます。首都圏のなかで唯一利回りの平均が10%を超えている利回りの高さが特徴。需要の高いエリアを見極めて、高利回りのメリットを上手く活用するとインカムゲイン(家賃収入)が多くなります。
人口が毎年増加しているため、今後も安定的な需要が見込める、空室リスクの少ないエリアです。

千葉エリアの利回り相場と特徴

千葉の利回り相場:11.46%

利回り平均が10%を超えているのは、都内へ約1時間でアクセスできる千葉市。首都圏のなかでは珍しく、平均価格も1,000万円以下の779万円となっています。

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