初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント » 都内マンション相場と近隣主要エリア » 千葉エリア

ワンルームマンション投資~千葉エリア~

首都圏のなかでは投資用ワンルームマンションの価格が低く、駅から徒歩数分圏内の好立地な物件を購入しやすい千葉県。新築マンションが増え続けているだけでなく、500万円前後の中古マンションも多いため、1,000万円以下の元手でワンルームマンションを始めたい人にも向いているエリアです。

千葉エリアの物件例

新築マンション

インカムゲイン

利回りが千葉県の平均よりも低く、1か月の家賃収入は4.9万円。立地の良さから需要が高く空室リスクが低い物件ですが、築年数30~40年の物件と同程度の家賃収入です。

キャピタルゲイン

築年数が20年以下と千葉の中古マンションのなかでは築年数が浅いため、建物の価値が売却時に大きく下がらないでしょう。さらに駅周辺にはコンビニや深夜25時まで営業しているファーストフード店、ドラッグストアが揃っており、生活に便利な立地です。今後も売却価格が高まりそうです。

中古マンション

インカムゲイン

駅から近いため、空室リスクが少ない物件。安定した家賃収入が期待できます。利回りが高い物件ですが、元手350万を取り戻すためには7年の満床状態が必要です。築年数の長さからインカムゲインでの収益を上げる方が向いている物件だと考えられるため、売却は税率が下がる5年目ではなくその数年後が最適でしょう。

キャピタルゲイン

東京駅や錦糸町へ電車1本でアクセスでき、駅から徒歩5分圏内の好立地な物件ですが、築年数が高く、周辺施設が駅から反対側のスーパーになるなどのデメリットも。売却利益が減る「キャピタルロス」の可能性があります。

中古マンション

インカムゲイン

物件周辺にスーパーや市役所があり利便性が高いので、空き室リスクが少ない物件です。しかし、1か月の家賃収入は4万円以下と理解したうえでの投資が必要でしょう。

キャピタルゲイン

築年数が新しいわけではないので、今後リフォームなどを行なわない場合は、売却損となるキャピタルロスの危険があります。

中古マンション

インカムゲイン

準工業地域に物件があるので、作業場や駅から遠くなく家賃が低い場所を探している人などに一定の需要があり、安定した収入が得らえるでしょう。

キャピタルゲイン

駅周辺にはスーパーや飲食店があるので、売却時にも買い手は見つかりやすいでしょう。ただし、もともとの価格が低いので、多少のキャピタルロスは覚悟した方がよさそうです。

中古マンション

インカムゲイン

駅徒歩5分の立地に位置しているので、空き室リスクが低い物件です。東京にも徒歩で訪れることから、さまざまなアプローチで集客できるでしょう。

キャピタルゲイン

2つの大学から近い物件なので、売却時の資産価値の低下は小さいでしょう。立地的に安定した収入が期待できるので、買い手も付きやすい物件です。

中古マンション

インカムゲイン

千葉大学のキャンパスが近くにあるので、空き室リスクが低い物件です。そのため、安定収入を見込めるでしょう。

キャピタルゲイン

学生向けに販売した場合は、非常に立地条件がいいので、売却した際のキャピタルロスは低く済むでしょう。

千葉の物件を購入したワンルームマンションオーナーの体験談

年収は2000万ほどあるのですが、仕事は毎日忙しくてまともに睡眠もとれないほどです。緊急の仕事が入れば、休み返上で仕事を行なわなければならず、このままの生活を続けると身体が持たないのではないかという不安を持っていました。そんな時にマンション投資に関する話を聞き、すぐに購入しました。賃貸管理や集客などは全て任せることができたので、忙しい私でも参入できました。オーナーの中には、自分ですべて管理する人もいるそうなので、私は本当に運が良かったです。

引退後は家賃収入で生活していくつもりなので、これからもいい物件があれば買っていきたいと思っています。

父親が資産を残さずに亡くなったので、今のままでは資産を残すことができないとマンションの購入を決断。保険や節税にもなるので、購入してよかったと思います。現在2件所有していて、毎月安定した収入があります。私に何かあっても母親の収入にはなるので安心です。

マンション経営の一番の魅力は、ほとんどお金を支払わないところです。物件はローンを組んで購入しましたし、そのローン料金は入居者の賃料で賄っているので、何もせずに収入が入ってくるので気に入っています。

マンション経営には前から興味があったのですが、購入の決め手はあるTVでした。その番組では、老後に年金で生活ができず、生活水準以下の暮らしをしている人々が映し出されていたんです。それを見て「今のうちに資産を形成しなくては」とマンションを購入しました。購入して間もないので、家賃収入などはまだわかりませんが、管理も任すことができたので購入したからと言って負担することはありませんでした。

担当の話だと、管理をしていない会社もあるようなので私は運が良かったです。

各エリアの動向

東京に接するエリアだけでなく、JR総武線や常盤線沿いも地価上昇が広がっている千葉県。
なかでもワンルームマンションのメインターゲットとなる単身者に人気なのが、利便性の高い千葉市です。

東京都への通勤率が20%を超えており、千葉駅から新宿駅までは約1時間でアクセス可能。都内で働くビジネスマンからの賃貸需要が高いエリアです。
人口も1992年から2017年の間まで毎年増え続けており、千葉市総合政策局が発表した2017年現在の人口は97万人でした。

新たなマンションの建設が盛んで、「新設住宅着工数」を2011~2012年と2014~2015年で比較すると12.3%も上昇。(国土交通省 建築着工統計調査より)。今後も賃貸需要が高く、マンション購入に最適なエリアです。

千葉市以外に地価の上昇率が高いのが、君津市・木更津市などのアクアライン接岸地や鎌ケ谷市・船橋市。交通アクセスの利便性が良く都内へ1時間で通えるエリアで、単身者だけでなくファミリー層からも注目されています。

参考元のデータ:千葉市総合政策局
URL:(PDF)https://www.city.chiba.jp/sogoseisaku/sogoseisaku/kikaku/tokei/documents/demographictrends_h28.pdf

マンションの増加状況

千葉のマンション市場は、2013年の5,280件から減少傾向にあります。2017年には3,369戸まで減少し、前年対比は-21.1%と首都圏で唯一2桁の下げ幅に。

平均価格は他の首都圏と比べてゆるやかながら、毎年上昇を見せています。それでも価格は埼玉よりも低いため、首都圏のなかで最も安くマンションを購入できるエリアです。

参考元のデータ:不動産経済研究所
URL:(PDF)https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/312/s2017.pdf

人口の動き

千葉県が国勢調査の結果をまとめた資料によると、大正9年から毎調査ごとに人口が増え続けています。2015年に実施された国勢調査の結果では622万人でした。しかし、1995年の調査以降は人口の増加率が5%以下に。最新のデータとなる2015年には1%を切り、0.12%となりました。

それでも現時点では減少に転じていないため、まだまだ一定の賃貸需要が見込めるエリア。千葉でワンルームマンションを購入する場合は、需要の高いエリアを見極めて長く家賃収入を得られる住宅を選ぶための知識が必要でしょう。

参考元のデータ:千葉県の人口及び世帯数の推移
URL:https://www.pref.chiba.lg.jp/toukei/toukeidata/kokuseichousa/documents/sankouhyou.pdf

千葉エリアのワンルームマンション投資成功の近道

人口が増え続けている千葉県

千葉県は人口が増加傾向にあり、ワンルームマンションが必要な大学生や、サラリーマンなども豊富にいます。

また、都内のベッドタウンとして機能している都市が多いので、かなりの需要が見込めます。ただし、エリアを見極めることが非常に重要。県庁所在地の千葉市でも、都市部と郊外では風景が一変するほどなので、ワンルームマンションを求める人をしっかりと想像して、エリアを選定しましょう。大学や駅の近く、東京に隣接している都市の物件は安定した需要があるので、そういう物件を購入することで失敗を防ぐことができます。

不動産会社との相性が大切

口コミや体験談からは、不動産会社のサポートがあったから購入できたという声が多数ありました。

千葉の不動産投資用物件は、築年数が高めで素人目で物件を決めるのはむずかしいという問題があります。

また、エリアを間違えると入居者が決まらずに赤字経営になることがあるそうです。そうなれば売却することになるのですが、もともと築年数が高いのでリフォームやリノベーションをやっていない限り、損になるケースがほとんどです。本当に信頼のできる不動産会社と付き合うことが、黒字経営の近道となるでしょう。

物件価格から見てもおすすめの千葉エリア

物件購入時に気になるのが価格です。

この販売価格が高いと利回りに影響が出るので、できるだけ抑えたいのが本音ですよね。

千葉エリアはワンルームマンションであれば、その多くが600万円以下。中には300万円台という物件もあるほど低価格で購入できます。投資用物件と言えば東京が人気ですが、人気な分物件価格が高かったり、賃料も高いから利回りが悪かったりとデメリットもあるんです。

同じ利回りであれば、できる限りリスクを抑えるためにも価格の低い物件が多い千葉エリアで購入することをおすすめします。

ワンルームマンション投資
成功のカギはこの3つ!!

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見落としがちなこの3ポイントこそがワンルームマンション投資の成功の鍵!

  • point01
    管理手数料
  • point02
    敷金・礼金
  • point03
    修繕・回復
    費用負担

横浜の物件を紹介している新築の取引実績がある会社の中でも、サブリースの詳細が記載されている会社を選出。3つのポイントを比較しました。

ワンルームマンション投資会社比較一流投資家が見るべきポイント