初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント » 都内マンション相場と近隣主要エリア » 神奈川エリア

ワンルームマンション投資~神奈川エリア~

東京から近いうえに、土地が狭く購入がどんどん難しくなっている東京と比べて新築マンションを建てやすい神奈川県。優良物件が多く不動産投資初心者におすすめのエリアです。ここでは神奈川県のワンルームマンション投資事情をまとめました。

神奈川エリアの物件例

新築ワンルームマンション

インカムゲイン

注目したいのは、近くに大学病院があること。病院関係者の住居として借り上げられる可能性が高く、空室リスクが低い物件だと言えます。

キャピタルゲイン

単身者に人気の高い駅から徒歩5分以内の新築物件。駅から物件まではコンビニや外食チェーンもあるため利便性が高く、築年数を重ねても売却利益が下がりにくい物件です。

売却時に税金が下がる5年後でも築年数は10年以内。家賃収入だけでなく、売却利益も期待できる投資用不動産物件です。

中古ワンルームマンション

インカムゲイン

東京都内へは京浜急行電鉄を利用して品川へ30分ほどでアクセスできる立地の良さから、空室リスクが低いと考えられます。安定的な家賃収入を得やすい物件です。

キャピタルゲイン

京急本線と南武線が乗り入れる八丁畷駅に近いエリア。駅周辺にはコンビニが数店舗あり、買い物に便利です。中古マンションですが駅まで徒歩10分圏内であることから単身者からの需要が高く、売却利益も期待できます。

中古マンション

インカムゲイン

年間予定賃料収入: 61万円

予定利回り: 8.16%

年間で得られる予定賃料は61万円で、予定利回りは8.16%と高く設定されているのが特徴。1カ月当たりの家賃収入は5万円です。

キャピタルゲイン

JR・私鉄・地下鉄の各線が集まる横浜駅から徒歩9分と好立地。ただ、建設されて30年以上経っているので今後建物の価値は下がることが予想される物件です。

中古マンション

インカムゲイン

年間予定賃料収入: 58万円

予定利回り: 8.4%

予定利回り8.4%と高く、最寄りの駅まで徒歩1分と都心部へのアクセスが良く、安定した家賃収入が期待できます。

キャピタルゲイン

駅に近くてかなり好立地な物件ですが、築年数が高くコンビニやスーパーがないので売却利益が減る可能性があります。

中古マンション

インカムゲイン

年間予定賃料収入: 60万円

予定利回り: 8.57%

阪東橋駅から徒歩2分と好立地でありながら、700万円台で購入できます。年間60万円近くの家賃収入が見込める物件です。

キャピタルゲイン

駅の近くにコンビニや病院、飲食店など多数あり、生活するのに便利な環境が整っています。エレベーター 駐輪場やエアコン、オートロックもついており、築年数が26年以上経っていますが、元々700万円と安値での購入になるので、売却するよりも家賃収入を得ることに重きを置いたほうが良いでしょう。

中古マンション

インカムゲイン

年間予定賃料収入: 109万円

予定利回り: 6.03%

最寄りの駅から徒歩4分と近い物件です。近くには、外食チェーン店や病院があります。建築年数は10年弱と比較的新しいのも魅力な物件です。

キャピタルゲイン

築年数が20年以下と中古マンションのなかでは浅いため、建物の価値が急落する恐れはなさそうです。駅から徒歩4分とアクセスも良いので、今後の売却価格に期待できる物件でしょう。

各エリアの動向

東日本不動産流通機構では、四半期ごとに「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」を発表。神奈川エリアは、横浜市と川崎市の区ごとの件数を発表しています。

横浜市

18の区がある横浜市で特に取引件数が多いのが、港北区。2016年10~12月の取引件数373件に対して、1年後の2017年10~12月は428件に上昇しました。
なかでも2016年から2年連続で取引件数が3桁を超える人気の区は、以下の通りです。

鶴見区/神奈川区/西区/中区/南区/保土ケ谷区/青葉区

川崎市

7つの区のうち、麻生区以外は2016年・2017年ともに10~12月の取引件数が3桁を超えています。特に人気が高いのが中原区で、2017年には454件で神奈川県内トップの取引件数になりました。

参考元データ:公益財団法人東日本不動産流通機構
URL:(PDF)http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201610-12.pdf

マンションの増加状況

新築マンションの数は東京に次ぐ3万戸

経済産業省が発表した「分譲マンション市場の動向」では、神奈川県で新たに建てられている新築マンションの数が首都圏の中で東京都に次いで多いことがわかります。2015年度に一度2.3万戸に落ち込みましたが、2012年以降は3万戸前後で安定。埼玉や千葉県の2017年度の数が1.5万と1.7万戸であることを考えると、倍の着工数であることがわかります。

参考元データ:経済産業省-分譲マンション市場の動向
URL: (PDF)http://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/toukei06/geturei/6/geturei06_065.pdf

安く購入できる中古マンションは今「買い手」市場

中古マンションの成約状況は、不動産経済研究所が神奈川県を横浜・川崎市とそれ以外のエリアにわけて報告しています。
2018年1月時点での成約件数は、首都圏のどのエリアでも減少が確認されましたが、なかでも神奈川は下がり幅が最も大きいのが特徴。横浜・川崎市で-10.0%、それ以外のエリアは-18.8%と、2桁下がっています。

中古マンションに関する2018年1月のデータを前年度と比較すると、新規登録は3.5%、在庫状況は0.2%アップ。登録や在庫の多い「買い手市場」である今の神奈川エリアは、これからワンルームマンション投資を始めようとしている方にとって良い条件が揃っています。

参考元データ:公益社団法人 東日本不動産流通機構
URL:http://www.reins.or.jp/trend/mw/index.html

人口の動き

1990年に798万人だった神奈川エリアの人口は、2015年には912万までに増加しました。神奈川県の特徴は、他府県へ出ていく「転出者」よりも「転入者」の方が多いこと。差は年々縮まっていますが、2000年頃から2014年まで、転入者が上回る年が続いています。

また神奈川県内の多くのエリアで人口の横ばい、あるいは減少が見られる一方、横浜・川崎市エリアでは右肩上がりに人口が増加しています。
2013年以降は就職者の伸びも高く、今後も人口が増えていくことが予想されている神奈川エリア。空室リスクが他の地域よりも低く、ワンルームマンション投資に向いています。

神奈川県の総人口の推移

参考元データ:平成27年神奈川県衛生統計年報統計表
URL:http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/f6872/p1093913.html

参考元データ:神奈川県ホームページ-神奈川県人口ビジョン(案)
URL:(PDF)http://www.pref.kanagawa.jp/uploaded/attachment/806481.pdf

神奈川の物件を購入したワンルームマンションオーナーの体験談

老後のために投資を始める人が多い中で、私の場合は少し違った理由で投資を始めています。単純に、現在の会社の給料以外から収入がほしかったので、神奈川区の区分有法ワンルームマンションを購入しました。購入物件を選ぶ上で、立地や築年数などにこだわったらきりがないので、多少の設備には目をつぶって首都圏で駅近の物件を購入。しかし、不動産投資を始めた当初はなかなかお客さんが入居せず苦労しました。広告を1ヵ月付けで出したり、賃料を1000円下げたり色々施策を展開しましたがどれも鳴かず飛ばず。今でこそ利益を出す物件に成長しましたが、中途半端な広告料や値下げはやめておけばよかったと反省しています。

3年前に、新米の不動産オーナーとして神奈川のワンルームマンションを購入しました。退去や税金関係の手続きなどで苦労しています。始めるよりも続けることのほうが大変だと感じました。不動産投資を始めた方の多くは、入居者や退去者のことで頭を抱えることが多いと思います。わたしもそのことで悩んでいましたが、不動産投資会社の担当者と一緒に乗り越えることができました。退去者が出るたびに、部屋の確認や修繕費用の算出などの施策を練ってくれたおかげです。不動産投資を続けていく中で、空室は避けては通れないリスクなので、いかにうまく乗り越えるかが大切になってくると思います。

神奈川でワンルームマンションを購入しましが、不動産投資会社に任せっきりにするのではなく、色々自分で動かないといけないと感じました。修繕費や補修費は高い時で数十万円かかる可能性があるので、なるべく自分でやるようにしています。自分で修繕をすると、DIYの材料費ぐらいで済むのでおすすめですよ。不動産投資会社に委託するのもアリですが、自分でできるところは自分でやるようにしたほうがいいと思います。

神奈川エリアのワンルームマンション投資成功の近道

横浜市は言わずもがな、川崎市もワンルームマンションの相場。川崎駅は、横浜駅や品川駅といった都心へのアクセスが良く1日の平均乗車人員が188,193人とJR東日本の駅で12番目に多い駅です。また、川崎市は、富士通や日本電気、東芝などの大規模工場があり、30分以内で慶應義塾大学や東京工科大学に行けるほどアクセス環境が整っています。結果、多くのビジネスマンや学生といった単身世帯者への対応が必要とされています。このような層を狙ってワンルームマンション投資を始めてみてはいかがでしょうか。

東京や神奈川といった首都圏の世帯数は年々増加傾向にあり、マンションの着工戸数や単価も上昇してきています。ワンルームマンションで不動産投資を始める方も増えてきており、「良い立地だから大丈夫」といった安易な考えでは苦い思いをするかもしれません。実際に神奈川で不動産投資をしている方の体験談では、「入居率を上げるために家賃を下げたが変わらなかった」という意見もあります。反対に、「空室状況を不動産会社と一緒に考えて対策することで入居率を増やせた」という体験談もありました。ワンルームマンションを成功させるには立地の条件もありますが、しっかりサポートしてくれる不動産会社も大きくかかわってくるでしょう。

横浜市(都筑区、戸塚区、青葉区)では、平均家賃11.5万円。川崎市(中原区、多摩区、川崎区、高津区)では6万円台です。都市部へのアクセスが近い川崎市に関して低めの相場でした。こういった家賃の面からみてもワンルームマンションはおすすめできる不動産投資方法です。

ワンルームマンション投資
成功のカギはこの3つ!!

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見落としがちなこの3ポイントこそがワンルームマンション投資の成功の鍵!

  • point01
    管理手数料
  • point02
    敷金・礼金
  • point03
    修繕・回復
    費用負担

横浜の物件を紹介している新築の取引実績がある会社の中でも、サブリースの詳細が記載されている会社を選出。3つのポイントを比較しました。

ワンルームマンション投資会社比較一流投資家が見るべきポイント