初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント
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ワンルームマンション投資~東京エリア編~

ワンルームマンション投資~東京エリア編~

東京は地価の高騰やリーマンショックなどの社会情勢に影響を受けて、一時的に投資用マンションの供給が減少する時期もあります。

投資用ワンルームマンションの80%が23区に集中しています。近年では土地や建築コストが上がり、横浜や川崎といった周辺のワンルームマンションも盛り上がっていますが、人口が多いため今後も安定した賃貸需要が期待できます。

東京エリアの物件例

府中市の中古マンション

インカムゲイン

1,000万円以下で購入できるうえに、予定利回りも9.05%と高い、都内でも購入しやすい物件

キャピタルゲイン

駅からは遠いため、築年数が上がるごとに売却利益が減るキャピタルロスの可能性も。短期間で手放して売却利益を得るよりも、家賃収入で回収する方法が向いている物件でしょう。

文京区の中古マンション

インカムゲイン

1年で得られる予定賃料は約200万円。
東京エリアでは利回り3~4%の物件が多いなかで利回りが7%と高く、高い家賃収入が期待できます。

キャピタルゲイン

築年数が長いため、建物自体の価値は売却時に下がる可能性が高いでしょう。
しかし駅からわずか1分の距離にあるアクセスの利便性から、売却利益が期待できる物件です。

立川市の中古マンション

所在地:東京都立川市錦町6-23-10

最寄り駅:JR南武線西国立駅徒歩16分

価格:450万円

築年数:平成3年

インカムゲイン

年間予定賃料収入:66万円

予定利回り:14.66%

400万円台で購入できるうえに、予定利回りも14.66%と高水準。大学や専門学校が近くにあり、一人暮らしの学生向けにアプローチできる物件でしょう。

キャピタルゲイン

最寄りの駅からは、最短でも徒歩14分とやや遠め。また、築年数も20年以上経っているため年数を重ねるごとに売却利益が減る可能性があります。売却よりも家賃収入で定期的な収入を得るほうが向いている物件です。

世田谷の中古マンション

所在地:東京都世田谷区赤堤3-2-11

最寄り駅:東急世田谷線 松原駅 徒歩3分

価格:880万円

築年数:昭和57年

インカムゲイン

年間予定賃料収入:62万円

予定利回り:7.09%

年間で回収できる予定賃料は約60万円で、利回りも7%とやや高め。最寄りの駅まで徒歩3分とアクセスが良く、空室リスクが少ないと考えられるため都内でも購入しやすい物件です。

キャピタルゲイン

築年数が長いので、売却時に下がる可能性があります。ただ、徒歩圏内に私立大学や専門学校があり、最寄りの駅から徒歩3分とアクセスが良いので、それなりの売却利益が見込める可能性を秘めた物件です。

豊島区の中古マンション

所在地:東京都豊島区南長崎3-10-5

最寄り駅:都営大江戸線 落合南長崎駅 徒歩8分

価格:780万円

築年数:昭和57年

インカムゲイン

年間予定賃料収入:51万円

予定利回り:6.61%

年間で回収できる予定賃料は約60万円。4階建ての1階になります。2路線2駅が利用可能で、新宿や池袋、六本木に乗り換えなしでいけるアクセスの良さが魅力。駅から近く空室リスクも低い物件になっています。

キャピタルゲイン

築年数が35年と長いため、売却時に価値が下がる可能性があります。しかし、最寄りの駅から徒歩8分と好立地。エレベーターが付いていないマンションの為、管理費と修繕積立費が安く抑えられるとのこと。売却を狙うよりも手堅く家賃収入として運用するのに向いている物件です。

多摩市の中古マンション

所在地:東京都多摩市豊ヶ丘1-59-11

最寄り駅:京王相模原線 京王多摩センター駅 徒歩10分

価格:385万円

築年数:昭和58年

インカムゲイン

年間予定賃料収入:43万円

予定利回り:11.22%

年間で回収できる予定賃料は43万円。385万円で購入できるワンルームマンションです。予定利回りは11.22%と高いのが特徴。安く始めるのに適した物件です。

キャピタルゲイン

最寄駅から徒歩10分とアクセスは問題ないでしょう。しかし、近くにコンビニやスーパーがなく、築年数が30年以上経っているのを加味すると売却時に価格を下げてしまう可能性があります。

東京の物件を購入したワンルームマンションオーナーの体験談

仕事に縛られず豊かな人生を過ごしたくて、毎月安定した不労所得が入りやすい不動産投資に興味を持ちました。株式投資とは違って、景気の影響をあまり受けないのが魅力だと思います。色々探していくうちに、最寄駅から徒歩数分のワンルームマンションを購入することに。購入の際、不動産会社の人と今後の計画や想定できるリスクなどを綿密に話し合ったので安心して契約できました。今のところまだ収入はそこまでありませんが、今後に期待できる物件だと思います。次は、新耐震基準を満たした物件を優先して選ぶようにして、リスク管理に気を付けながら所有物件を増やしていきたいです。

わたしが不動産投資を始めたきっかけは、景気の悪化による減給が怖かったからです。万が一のために「収入源を別で確保しておかないといけない!」という焦りがありました。それからは、不動産投資セミナーに参加したり、不動産会社の方と話し合ったり色々調べています。調べていく中で、東京のワンルームマンション投資がリスクが少なく安定して収入を得ることができるという結論にいたりました。家族と相談したうえで購入し、現在では毎月一定の家賃収入を得ることができています。今後も、現在お世話になっている不動産会社さんと相談しながら所有物件を増やしていく予定です。

東京近郊のベッドタウンにあるファミリータイプのマンションを不動産投資物件として購入しました。ワンルームマンションよりも価格は高めでしたが、利回りの良さを期待して3LDKの物件を購入。しかし、最初は黒字だったのですが、修繕積立費が毎年上がり、気が付くと毎月赤字の状態に。不動産会社の担当に聞くと、「ファミリーマンションにはメンテナンスにお金がかかるのは当たり前」という意見の一点張り。そもそも、東京圏は単身の入居者が増加傾向にあるそうなので、ファミリーマンションの需要はそこまでないと教えてもらいました。今更ながら、ワンルームマンションを購入しておけばよかったと後悔しています。

東京でワンルームマンション投資がおすすめな理由

どれだけ立派な設備のワンルームマンションを手に入れても、過疎化が進んで単身者がほとんどいない地域では入居者を集められません。

東京都が公表している平成27年の国勢調査人口等基本集計結果によると、都内で暮らしている一般世帯の数は6,690,934世帯。[1]このうちの47.39%にあたる3,164,675世帯がひとり暮らしをしています。この数字は全国的に見ても非常に高く、前回の調査結果と比べると、8.29%も都内の単独世帯は増えているのです。

国立社会保障・人口問題研究所の試算によると、日本の世帯数は2023年にピークを迎えて落ちていき、2040年には単独世帯数が39.3%高くなるとのこと。[2]一般世帯のなかで、もっとも多いのは「両親と子ども」の核家族世帯です。少子高齢化と晩婚化が進めば、核家族世帯が減少して若者から高齢者までひとり暮らし世帯が増えていくでしょう。政治・経済の中心であり利便性の高い東京都は、その他の都市に比べて人口が集中しやすいため、世帯数が減っていってもワンルームマンション需要を満たせる可能性が高いです。

[注1]東京都:平成27年国勢調査人口等基本集計結果概要について

[注2]国立社会保障・人口問題研究所:『日本の世帯数の将来推計(全国推計)』(2018(平成30)年推計)

投資用ワンルームマンションを選ぶポイント

1.最寄り駅まで徒歩10分以内を目安に

ワンルームマンションの入居者の大半は、通勤もしくは通学者であり、自宅は夜間の睡眠と休日の急用場所というライフスタイルです。最優先すべきポイントとして、通勤通学に便利な立地条件が見過ごせません。最寄り駅までバスや自転車などを使わず、徒歩で無理なく最寄り駅に辿り着けるワンルームマンションに人気が集まります。

2.広さ18~27平方メートルでバスとトイレは別々の物件

ワンルームマンションが登場した1980年代の基本は広さ15平方メートルでバス・トイレ一体型が基本でした。ですが現在人気を集める物件は、広さ18~24平方メートルで、ユニットバスとトイレが別々のタイプです。

3.フローリング仕様であること

カーペット敷きの床の場合、家具による凹みが避けられず、退居のたびにカーペットを交換しなければならず、敷金アップなどデメリットにつながります。また張り替えに日数を要して空室機関が長引けば、長期的に見た場合に利回りにも影響が生じます。

4.固定資産税、管理費用、修繕積立金などの経費を考慮

いずれもが物件の規模によって異なり、さらには経済情勢の影響でこれらの経費がアップする可能性も想定されます。仮に購入価格を抑えられたとしても、維持費が高い物件は優良物件とは言えず、購入に際しては実質利回りの確認が欠かせません。

東京で始めるワンルームマンション投資のタイミング

ワンルームンション経営をスタートするに際しては、物件の仕様や立地条件以外にも、そのタイミングを見極めるべく、市況を冷静に読んだ、候補となる物件の絞り込み作業が大切です。

ちなみに日本の人口が減少傾向を見せ続ける一方、東京都内に関しては人口の上昇傾向が見られます。中でも単身世帯および単身者数は2020年以降も増加が続き、ワンルームマンションの需要も高くなると予想されています。こうした理由から、東京は現在、ワンルームマンション投資に向いた環境が整っていると判断できるでしょう。

そして投資を始めるタイミングを見極める上で、忘れてはならない作業として、不動産投資に影響が想定される経済情勢の観察があげられます。これまでの不動産価格の推移を振り返ると、5~20年という長い周期で上昇と下降を繰り返しています。不動産経営は物件を売買して差益を得るものではなく、家賃収入を中長期的に安定して得続ける財テク法です。

東京で意外と穴場なおすすめエリア

ワンルームマンション投資においては一般的に「都心部により近い立地条件ほど優良物件」と言われています。ですが現実的に都内一等地の物件価格は高過ぎて、そう簡単に手が出せないのが現状です。

そこで着目したいのが、山手線の外側でも最寄り駅に近く、風俗店などが近隣に見当たらず、都心に30分以内で移動可能で、日常生活に必要な各施設が充実しているエリアです。ですがこれだけの好条件をすべてクリアする物件は、そうそう見当たらないのが現実です。駅からスグ、幹線道路から離れていて静かな環境など、独自のメリットがあれば、相場に対して高目の家賃設定も可能な、購入を検討するに値する投資物件候補と判断できます。

東京エリアのワンルームマンション投資成功の近道

東京では、エリア圏内でも2000万円台で購入できるケースがあり、メンテナンス費用も極力おさえることができるでしょう。『東京都世帯数の予測』によると、今後20年のうちに単身世帯数の割合は50%を超える見込み。東京五輪開催というイベントも手伝って、ますます多くの人が流入してくることが予想されます。東京エリアで不動産投資を始めるのであれば、ワンルームマンションを積極的に検討してみてはいかがでしょうか。

口コミや体験談からは、東京で不動産投資を始めるなら、ワンルームマンションがおすすめという意見が多数ありました。ファミリータイプのマンションは利回りが悪く、なかなか黒字増加に結び付かないとのこと。また、初期投資費用や毎月のメンテナンス費用が高くつくリスクもあります。そもそも東京エリアは単身世帯数が増加傾向にあるので、ファミリータイプマンション需要は少ないのかもしれません。さまざま条件を加味すると、東京エリアで不動産投資を始めるなら、初期費用や毎月のメンテナンスを抑えられるワンルームマンションが適しています。

東京エリアの中古マンションの成約件数は緩やかな減少を見せているものの、新規登録件数は横ばいをキープしています。東京都の総人口も右肩上がりを続けており、単身世帯主も増加傾向。総合的に判断すると、まだまだワンルームマンション投資の需要はあります。

各エリアの動向

東京エリアでは表面利回りが2011年頃から下がり続けていましたが、2016年半ば頃から横ばいに。なかでも都心5区は、利回りの低下と上昇が同時に起こっているため相殺されて、大きな変化のない横ばい状態に繋がっています。

一方23区の南側では利回りの推移が異なり、都心が横ばいになった2016年なか頃から上昇傾向に。同じ東京エリアでも都心とそのほかで様子が異なるため、都内でワンルームマンションを購入する際は地域ごとの特徴を把握しておく必要があります。

マンションの増加状況

2017年の東京エリアは首都圏のなかで唯一、中古マンションの成約件数が前の年の同じ月を上回っています。2017年だけに見られる現象ではなく、2012年から64か月連続での上昇。新たに売りに出された「新規登録」の中古マンションはほぼ横ばいになっているため、東京エリアのマンションを取り巻く状況は安定を見せながら緩やかに成長しているようです。

東京エリアの中古マンション・成約件数の推移

東京のマンション成約数_グラフ

参考元のデータ:公益社団法人 東日本不動産流通機構
URL:http://www.reins.or.jp/trend/mw/index.html

グラフを見ると、緩やかな減少を見せているものの、1月から2月にかけては、従来の数値へ迫る需要の上昇が見られます。

東京エリアの中古マンション・新規登録数の推移

東京のマンション成約数_グラフ

参考元のデータ:公益社団法人 東日本不動産流通機構
URL:http://www.reins.or.jp/trend/mw/index.html

成約件数と比例する形で市場に出回るマンション数は変動していますが、1年のスパンで見ると、おおよそ1、000件近い増加が見られます。

人口の動き

日本の中心である東京は1995年頃から急激に人口が増えており、2015年には人口は過去最高の1,351万人を記録。毎年、転出よりも転入の数字の方が高いのも、東京の特徴でしょう。

2020年以降は、総人口の減少が予想されていますが、東京の場合は総人口の減少がワンルームマンション投資の衰退に繋がるとは限りません。東京23区内の駅から徒歩10分の物件であれば、今後も高い需要が期待できます。

一方郊外では、2018年時点で人口が減少しているところも。これからワンルームマンション投資を始める方は、都内であれば「23区内」「駅から徒歩10分」の条件で物件を探すと成功しやすいでしょう。

東京都の総人口の推移

東京のマンション成約数_グラフ

参考元のデータ:東京都総務局統計部
URL:http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/js-index2.html

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