初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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年収で変わる天国と地獄。オーナーの誤審

オーナーの誤審

年収が確保されていれば、楽に物件を購入することができます。しかし、中には年収をあてにしたことによる失敗談も。失敗したオーナーの話から、成功するためのポイントを分析しましょう。

マンション投資・年収に関わる失敗談

度重なる出費で年収がどんどんマイナスされる。

年収的に購入を決めかねていましたが、結局将来のことを考えてファミリータイプのマンションを買いました。マンションは新宿駅から徒歩15分圏内と好立地で、すぐに入居者がつくだろうと言われたので安心していました。初めは年収もあるし、賃貸収入だけでローンを返済できると考えていましたが、運用を始めると故障や劣化箇所の修繕に費用がかかるように。

しかも以前の入居者が退居した後は家賃相場が下落し、まったく借り手が付きませんでした。家賃を下げて入居者を確保したものの、家賃を下げてしまったので思うように採算が取れず、入居者がついても結局赤字は変わりません。ついに高額な維持費の負担とローン返済が難しくなったため、物件を手放しました。

いくつも投資物件を増やしたら自己破産してしまいました。

20年の勤続で安定した年収があったため、老後の資金にとワンルームマンションを購入しました。最初は経営もうまくいっており、家賃収入とローンの差額で月5,000円ほど入るように。とんとん拍子に進んでいた投資ですが、2件目、3件目と物件を購入してから問題が起こり始めました。収支の計算をしていたときは手取りがあったはずなのですが、空き室が同時に発生したり、リフォーム費用がかさんだりして出費が相次ぎました。

契約時のローンも想定していたものと違い、やがて月4万円の赤字に。その後もかかる費用が増え続け、ついに消費者金融からお金を借りました。売却査定も依頼したものの、販売時の半分ほどになると言われ断念。消費者金融の支払いも厳しくなったため、泣く泣く自己破産の手続きをしてワンルームマンションを手放しました。

高利回りの数字を見て飛びついたら大失敗

利回り10%という魅力的な数字に惹かれて、ワンルームマンション投資を始めました。築年数は少し経っていましたが、外観は綺麗で駅も近く、初めて話を聞いたときはとてもいい物件に思えました。しかし、実際に経営を続けていくうちに、退去後の空室や空調設備などのメンテナンス費用や、外壁の修繕費などがかさむようになり、さらに入居者の退去が相次ぐなど雲行きが怪しくなっていきました。

次第に赤字になる月が増えていき、家賃収入よりも維持費のほうが上回るように…。さらに家賃相場も下がってしまい、このまま経営を続けていくのは困難と判断。結局購入したときよりもかなり安い金額でワンルームマンションを手放すことになりました。

年収に関わる失敗談を分析

年収やローン資金をもとに投資用のマンションを購入した2人のオーナーですが、契約内容の確認不足や状況の変化により、経営に失敗してしまいました。

マンションを購入する場合、契約内容はきちんとチェックしておく必要があります。契約した後で「内容が違う」と思っても、一度結んでしまった契約は簡単に破棄できません。購入前に契約書を見返し、納得できる内容か確認しましょう。契約当日に契約書を見せるような会社は注意が必要です。

また、状況の変化もマンション投資の重要な要素。新築で入居者が多いマンションでも、周囲の環境や状況変化によって借り手が付かなくなるケースがほとんどです。特に地方では新築マンションで入居者が少ないところもあります。「契約内容の確認」「状況の変化」の2点を押さえて、体験談のような失敗を防ぎましょう。

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