初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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買ったはいいものの 貸すための方法を練らなかったオーナーの過失

マンション投資失敗

投資用にマンションを買うにしても、貸す相手が決まらないのでは本末転倒です。こちらでは、マンションオーナーが語る賃貸の失敗談をまとめました。失敗に至ったポイントをもとに、同じ轍を踏まないよう回避する方法を分析しています。

マンション投資・賃貸の失敗談

旧耐震のワンルームマンション物件だったために、借り手が見つかりません。

購入前は、築年数が古くて安い物件と一般的な価格で少し新しい物件と悩んでいました。最終的には、ワンルームマンション投資の醍醐味が味わえる安くて高利回りが取れる物件に決めました。

しかし後日、この物件は震度6以上の地震に耐えられる新耐震法の基準から外れた、旧耐震物件という構造的な欠点があることが判明。

間取りはワンルームで、若い人にも防災意識が広まっている現代では空き室が埋まらないのも当然です。

大学のあるエリアのワンルームマンションなら、多少家賃が高くても需要があるだろうと思っていたのですが、完全に当てが外れました。

ワンルームマンションで入居者が決まらないとは。

中古物件ですが、駅から徒歩5分という好立地のエリアに加え、外観も綺麗で築浅、間取りも使い勝手が良かったので空き室の心配をまったくしていませんでした。

セールスマンもこのワンルーム物件なら空室保証を付ける方がもったいないと言っていましたし、実際のところ家賃の集金代行を委任しただけで、当初は順調でした。

しかし、退居者が出てからは、修繕に高額な費用がかかる上に募集でもお金がかかり、さらに空き室期間が長引いて家賃収入も減少。

入居者のことでこんなに大変な思いをするとは想定外でした。

ワンルームなら自分で管理できると思っていたら…

すでに入居者がいるワンルームマンションを半年前に購入しました。販売会社から「家賃保証システムを利用してほしい」と言われたものの、この購入時点で特にトラブルもなく、管理委託費で徴収される5%がもったいというケチ心もあり断りました。

しかし、高くない家賃のワンルームマンションなのに家賃滞納が発生

入居者との連絡も取れず、自分だけの力ではどうにもならず家賃保証システムを契約してやっと問題解決にいたりました…。

好立地と高い利回りに目がくらんでしまいました。

日本でもっとも地価が高いと言われるエリアで、さらに有名建築家の設計によるワンルームマンションだったので、お宝物件を見つけたと思ったのも束の間。

ワンルームの部屋は特殊な間取りだったため、アスベストや雨漏りなどの問題がありながらも管理組合が機能しておらず、住環境も悪かいので入居してもすぐに退居してしまいます。

老朽化だけがどんどん進み、家賃収入もどんどん減ってしまったので2年で手放すことになり、結果的にワンルームマンションの投資は失敗しました。

賃貸の失敗談を分析

賃貸の失敗談を分析

投資用のマンションを購入して、すんなり貸す相手が見つかって、継続的に家賃が入ってくる。そんな夢みたいな状況が続けば良いのですが、「空室が続く」「問題のある人に貸してしまった」など、購入後の入退居に関するトラブルはいずれ起こります。どんな状況でも対応できる対策を練っておかなければ、投資は成功しないのです。
こういう時のために、管理会社が空室時の家賃を保証したり、入居者との間を取り持ったりするサービスを提供しています。手数料がかかるのは痛手ですが、先々を見越したリスクヘッジを念頭に置いておきましょう。

賃貸管理会社は非常に重要

投資用のワンルームマンションを購入したらそれで成功ではありません。不動産投資はあくまでその後の運用が成功するかどうかにかかっているからです。

不動産投資を成功させるためのポイントともいえるのが、賃貸管理会社選びになります。

不動産投資に関して1から勉強しようと思うと大変なことですし、細かいノウハウなどはにつけられるものではありません。

そういったときにサポートしてくれるのが賃貸管理会社の存在です。当然ながらどの賃貸管理会社を選ぶのかによってサポートしてもらえる内容や、その業者の実力も違ってくるわけなので、力を入れて選ばなければならない理由もわかるでしょう。

言い方を変えれば、賃貸管理会社選びに失敗をしてしまうと、成功するはずだったワンルームマンション投資に失敗してしまう恐れもあります。

どこを選んでも同じだろうとは思わないようにしなければなりません。

自分にとってぴったりで、信頼できる賃貸管理会社を選ぶことができれば成功する可能性が高くなるだけでなく、トラブルの可能性も低くなります。実力の低い賃貸管理会社を選んでしまうと入居者の方となにか問題が起きた時にスムーズに対応してもらえなかったり、空室リスクが高まってしまうので気をつけましょう。

賃貸管理会社の業務内容について

具体的にマンション経営において賃貸管理会社はどのような業務を行ってくれるのでしょうか。マンションは日々の生活を送る場ということもあり、快適な空間でなければなりません。それを実現しているのが賃貸管理会社です。

例えば、近隣トラブルが発生した場合にはそれを解決したり、エアコンや給湯器といった備え付きの設備が故障した場合にはそれを修理するための手配をしたり。

他にも退去後に次の入居者が気持ちよく過ごせるようにリフォームを手配するなど、様々な業務を行っています。

また、オーナーに変わって家賃の回収を行ったり、新規入居者の募集や入居のための手続きを行う役割もあるのです。つまり、本来であれば大家さんとしてオーナーが行うはずだった仕事を代行してくれるということ。

それも豊富な知識の元で行ってくれるわけなのでトラブルも避けやすく、スムーズにマンション経営ができるように手助けしてくれます。

入居者の方が確実に家賃を支払っているか把握したり、備え付け設備の修理の連絡まで自分ひとりで受けようとすると大変な労力を必要としますが、賃貸管理会社がいるからこそ最低限の労力で済ませられるわけですね。

中には建物の巡回や必要に応じて修繕工事などの提案・実施などを行ってくれるところもあります。

マンション経営を成功させるための業者選び

賃貸管理会社であれば、どこを選んでも同じというわけではありません。どの会社を選ぶのかによってどこまでサポートしてくれるのか、どれほどの能力があるのかが変わってくるからです。

実績が豊富で優秀な賃貸管理会社を選ぶことができればオーナーが行うべき業務は最低限で済むようになりますし、オーナーでは気づけなかったような入居者からの不満や要望についてもきちんと聞き取りを行ってくれます。

空室を出さないためには魅力的なマンション作りをすることが重要になってくるわけですが、そこでも力になってくれるでしょう。

ただ業務をお任せする存在ではなく、パートナーとして成功を目指していけるような賃貸管理会社を選ぶことができると理想的ですね。

特に万が一、家賃滞納が発生した場合にどれくらい回収する能力が高いのか?については事前に必ず確認しておきたいポイントです。

実際に担当者の方と話をしてみて、信頼できるところを選びましょう。一度契約するとなかなか変更はしにくいので、口コミ情報なども参考にしながら自分にぴったりのところを探してみてくださいね。

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