初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント » 体験談から見るマンション運用のいろは » マンション投資の失敗談 » 家賃滞納で悩むオーナーの懐事情

家賃滞納で悩むオーナーの懐事情

不動産投資をする際には安定し、家賃収入が入ってくることを大前提としますが、中には家賃滞納に悩まされてしまうオーナーがいるのも事実です。

家賃が回収できなければ大損害が出てしまうだけでなく、家賃を支払ってくれない住人とトラブルになってしまうケースも考えられるでしょう。

そこで、実際にあった家賃滞納関係のトラブル実例と、家賃滞納の予防、万が一滞納が発生してしまった場合にはどうしたら良いのかについてご紹介します。

マンション投資・家賃滞納の失敗談

家賃を滞納されたうえ、夜逃げされました。

私が購入したのは、住環境の良い物件です。駅近で買い物にも困らない環境にある物件だったので、入居希望者はたくさんいるだろうと考えていました。実際に入居者が決まって安心していた矢先、家賃の滞納が発生。まあ、賃貸経営していればこんなこともあるだろうと、深く考えずにいました。それがだんだんとエスカレートしていき、入居者は滞納分を支払うことなく夜逃げという最悪の結末に…。賃貸経営は空室にならなければ問題ないと思っていましたが、滞納されるリスクも把握しておく必要があったのだと学びました。

サブリース解除で家賃の振り込みが遅れるように。

空室リスクを回避できることから、サブリースがついている区分マンションを購入しました。定期的に口座へ家賃が振り込まれていましたが、突然、振り込みの遅延が発生したのです。遅れてきただけならまだしも、いつもと違う名義での振り込みで不安になりました。マンション販売会社に問い合わせると、サブリース契約が解除されていたことが発覚!改めて契約内容を確認すれば、「自動的に解除される」と書かれていました。サブリースがついていることで購入を決めたのに、そんなことがあるなんて…。販売会社は契約違反ではないとの一点張りで、何の対応もしてくれませんでした。

160万円ほど家賃を滞納されています。

マンションの一室を貸している方から、家賃の支払いが遅れるようになり、気づけば完全に滞納されています。総額160万円ほどです。一切の管理を不動産会社にお願いしていますが、交渉がうまくいっていません。入居者は70代ですが、事業主であり収入が見込めることからお貸ししていました。しかし現在は不景気らしく…。保証人は息子さんなのですが、彼も失業中とのことで、なす術がありません。マンションのローンはまだ支払い中のため、家賃収入がなければ本当に厳しい状況です。

家賃滞納の失敗談を分析

3人ものオーナーが家賃を滞納されるという事態に陥った要因はたくさんありますが、総じて言えるのは家賃滞納のリスク対策を講じていなかったことです。
空室のリスクを考えて住環境の良いマンションを購入しても、入居者が家賃を滞納してしまっては意味がありません。サブリース契約を結ぶにしても、管理会社が信頼できるかどうか見極めて契約しなければ、有事に誠意のある対応をしてもらえないのです。
マンション投資を成功させるには、家賃滞納のリスクを見越してサポートしてくれる管理会社を選ぶこと。わずらわしい家賃の集金を代行してくれたり、一定の家賃収入を保証してくれたりするところもあります。
今後のリスクを考慮して、信頼度の高い管理会社に一任すると良いでしょう。

家賃の滞納を防ぐための対策

家賃滞納が発生してから慌てて対策をとるのではなく、予防策に取り組みましょう。

徹底した審査を行う

最も大きなポイントになってくるのが、家賃滞納の可能性が高い人を入居させないということです。

安定した収入があるのか、今後もそれが期待できるのかについて確認するのはもちろんのこと、万が一途中で仕事がなくなったりした時に家賃を出してくれる連帯保証人がいるのか調べておきましょう。

入居率が悪い場合は多少リスクが高くても審査を通してしまいがちですが、あとからトラブルに繋がる可能性も高くなるので避けておかなければなりません。

保証会社を利用する

近年は連帯保証人をつけるよりも、家賃保証会社に加入することを条件としているアパートも増えてきました。

これは、家主が家賃を支払わなかったとしても保証会社から家賃が支払われる仕組みのことです。保証会社を利用すれば、万が一の事態にも備えられるようになるでしょう。

ただ、保険料の支払いは入居者が行わなければなりません。このあたりもきちんと説明する必要が出てくるので、オーナーが保証会社の仕組みやメリットについてよく把握しておきましょう。

万が一にそなえ、定期借家契約にする

特に問題になってくるのが、家賃を滞納しているにも関わらず退去してくれないケースです。家賃回収もできず、退去もしてくれないとなると、継続して大きな損を出していく形になってしまいます。

これを予防するために、1~3年程度で契約が終了する定期借家契約にするのも一つの方法です。継続を望んでいて特に問題のない入居者とは改めて再契約をすることも可能なので、問題のある人だけを退去させ、きちんと支払ってくれている方は残せます。

家賃の滞納が発生したらどうする?

実際に家賃の滞納が発生してしまった場合は、どのような対策をとれば良いのでしょうか。家賃を支払わないのならその家に住む権利がないと追い出してしまいたくなる気持ちもわかりますが、これはできません。

まずはきちんと入居者の方と話をし、連帯保証人がいれば連絡を取って支払いを行ってもらいましょう。こういった対策が取れなかったり、何か月も滞納されている場合は裁判で訴訟をするしかありません。

万が一これでも従わない場合には強制執行を申し立てるなどの手続きも必要になります。しかし、これらを行うには時間も費用もかかるわけなので、できる限り家賃滞納の予防に努め、金額が大きくならない段階で対応をすることが重要になるでしょう。

家賃回収のための代行業者もありますし、そういったところを利用するのも一つの方法です。「そのうち落ち着いたら払ってくれる」といった優しい考えでいると大きな損をすることになってしまうので十分に注意しましょう。

ワンルームマンション投資
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見落としがちなこの3ポイントこそがワンルームマンション投資の成功の鍵!

  • point01
    管理手数料
  • point02
    敷金・礼金
  • point03
    修繕・回復
    費用負担

横浜の物件を紹介している新築の取引実績がある会社の中でも、サブリースの詳細が記載されている会社を選出。3つのポイントを比較しました。

ワンルームマンション投資会社比較一流投資家が見るべきポイント