初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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売却時の清掃で赤字。立つ鳥があとを濁したオーナーの後始末

マンション掃除

マンションの売却時は、次の買い手を見つけるためにも清掃を行なう必要があります。オーナーたちの失敗談から、売却時に実施する清掃の重要さを確認しましょう。

マンション投資・売却時の失敗談

売却時の清掃のせいで赤字になってしまった…。

投資用のワンルームマンションを売却するにあたって、設備の充実や掃除を行ないました。エアコンや電気設備、収納スペースなども追加し、入居者の満足度を上げたうえで売却。購入時よりも高い価格で売却できました。設備にかかる出費は大きかったものの、運用資金からほとんどは用意できたので良かったです。ただ、少し赤字になってしまいました。それでも自己破産まではいかなかったので、少ない負担で済んでよかったと思います。

売却のタイミングを見誤った

マンション経営をしていましたが、事情によって売却をしました。周辺は、学校や幼稚園などがあり、間取りもファミリー向けだったのですが、4月に売却をスタートさせて、買い手がついたのは、11月です。不動産業者になかなか買い手が出ないことを相談したら「マンションの売り時は、入学、卒業シーズンの1〜3月か、7〜10月の転勤シーズンなんです」と言われてしまい…。

当初の予定はではすぐ買い手がつくものかと思ってましたが、想像以上に足踏みをしていましました。きちんと売却のタイミングを見計らっていればよかったと後悔しています。

相見積もりをとっていなかったせいで安く買い叩かれた

東京近郊のワンルームマンションを売却しようと思い、不動産業差に査定を依頼しました。部屋の汚れやカビなど、手入れが行き届いていなかったせいか、想像以上よりも安い査定額を提示されてしまいました。たしかにネットで調べた相場と近い価格だったので、鵜呑みにしてしまいましたが、後々知り合いの不動産業者に聞くと、もっと高く査定してもらえたことがわかりました。

売却時にはしっかり相見積もりをとらないと、売却時に大きく損をしてしまいます。これからマンションの売却を検討している人には、手間でも相見積もりをとることをおすすめします。

快適な状況をつくるためのリフォームが仇となった

リフォームしたワンルームマンションを売却に出しました。売り出す際は、リフォーム済物件として、400万円ほど相場に上乗せしたのですが、なかなか買い手が現れませんでした。内覧会は多くの人がくるのに、実際には売れないことを疑問に思っていたので、内覧会参加者にヒアリングしました。その結果、リフォームがニーズにあっていないことがわかりました。

快適かつ洒落た環境を作りたくてリフォームした結果、なかなか売れないので、上乗せしていたリフォーム代を200万円まで下げることに。すっかり損した気分です。

売却時の失敗談を分析

マンションを売却する際、掃除にどのくらいお金をかけるかで最終的な収支が決まってきます。黒字経営で利回りが良い物件でも、売却時に修繕やクリーニングをすることで、それまでの運営費用が消えてしまうケースも。3人のオーナーはその点に気付かず、売却時に大きな出費もしくは赤字を出す結果となってしまったようです。
売却をするなら、買い手を見つけるためにも清掃は欠かせません。しかし、日頃から掃除しておくことで、クリーニングの費用を極力抑えることができます。時間がないようなら、定期的な管理を契約会社にお願いするのも◎。ただし、信頼できる管理会社を選ばないと、まったく管理されていないという事態に陥るケースもあるので注意が必要です。
「清掃にかかる費用」「定期的な掃除」の2点を踏まえ、損せず売却しましょう。

ワンルームマンションを短期間・高値で売却するには?

マンション売却

できるだけ短期間で、それでいて高値でマンションを売却するためのコツを解説します。

競合マンションとしっかり比較

一般的にマンションを購入する方はいくつかの候補を用意しています。それらに比べて条件が悪いにも関わらず高値をつけたりすると当然ながら成約率も低くなってしまいますよね。

これを避けるために、競合マンションの特徴についてしっかりと理解し、他と比べられた時に自分が売却しようと思っているマンションはどのような魅力があるのか考えてみるのがおすすめです。

他のマンションよりもあまりも高値を付けるとなかなか買い手は見つかりません。

実績が豊富な不動産会社に依頼

条件が悪いのにあっという間に買い手が見つかるマンションもあれば、かなりの好条件なのに売れ残っているマンションもあります。大きな違いとして挙げられるのが、不動産会社の実力です。

実力の足りていない不動産会社に依頼をしたとしてもなかなか買い手が見つからず、どんどん価値ばかりが下がってしまいます。実績があるのはもちろんのこと、きちんとした根拠をもとにして査定額を出してくれるところを選びたいですね。

マンションの査定価格を左右する注目点

マンションの査定額は、次のようなポイントによって変わってきます。

最寄り駅は近いか?

最寄り駅までの力は非常に重要なポイントです。駅近くにあるマンションは価値が下がりにくいと言えるでしょう。

重要なのが、駅まで徒歩10分以内で行けるか?ということ。この条件が満たせない場合は高値で売るのが難しくなる場合もあります。特に都心ほど最寄り駅との距離は重要な査定額を左右する項目になるでしょう。

駐車場は完備されているか

都心以外の地域については駅まで10分以上かかっても極端に価値が下がるケースは少ないです。それよりも重視したいのが、駐車場に関することだといえます。

多くの方が車で通勤をしているような地域では、最寄り駅よりも駐車場が完備されているかが査定額を大きく左右するのです。駅からも駐車場もないとなると価値は下がりやすくなります。

部屋の方角・景色は良いか?

部屋の方角として特に人気が高いのは日当たりの良い東向きです。日中も暗くてなかなか陽が入ってこないとなると、高値で売却するのは難しくなります。

また、部屋の窓からどのような景色が見えるか?を重視して物件探しをしている方も多いので、景色が良い部屋はしっかりアピールしておきましょう。

築年数はどれくらいか?

古い家よりも新しい家の方が価値は高く、希望する方も多いです。そのため、売却しようかどうか悩んでいる方は、物件が古くなる前に早めの決断を心がけましょう。

価値が下がる前に売却し、新たな投資用のマンションを購入するための資金として利用している方も多いです。

ワンルームマンションの売却をする際に必要な確定申告

不動産を売却した場合は確定申告が必要になるので注意が必要です。これは、不動産の売却で売却益が生じた場合、所得としてみなされるため。

売却益に応じて税金を支払わなければなりません。つまり、不動産売却で損失が生じたようなケースでは本来確定申告の必要はないのですが、それを明らかにするためにも確定申告が推奨されます。

確定申告で必要になってくる書類は次の通りです。

ワンルームマンションとファミリータイプの買い取り相違点

どちらもマンションではあるものの、買い取りに関しては違いがあります。

ワンルームマンション

主に仕事を持っている方が一人で済むためのマンションです。出勤のことを考えると、最寄り駅や職場までの距離は非常に重要になってくるでしょう。

アクセスが不便な場所にあるマンションは価値が下がりやすいです。一方で日中は働いている方が多いので日当たりなどに関しては多少条件が悪くても価値が下がりにくいのがポイントだといえます。

ファミリーマンション

家族で暮らす家ということもあり、間取りは非常に重要です。家族の人数によっても異なりますが、ここを最重視している方も多いようです。また、周辺環境が整っているか?も大切になります。

近くにスーパーや学校があると価値は下がりにくいです。他、駐輪場や駐車場があると高評価に繋がりやすくなります。

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