初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント » ワンルームマンション投資の基礎知識 » ワンルームマンション投資の始め方を知る

ワンルームマンション投資の始め方を知る

将来のために不動産投資を始めたいと考えている方は多いでしょう。しかし、具体的な始め方を知っている人は意外と少ないはずです。ここでは、ワンルームマンションの投資を始める前に知っておきたい手順を紹介しています。段階ごとに気を付けたいポイントもまとめているので、投資に成功したい方は必見です。

パートナーとなる不動産会社と二人三脚で投資を成功させる

オーダーメイドの提案をしてくれる不動産会社かどうか

運営へのアドバイスやリスク対策、宣伝広告などに積極的なところを選ぶ

投資はいい物件を購入すれば成功するものではありません。投資に成功するには、パートナーとなる不動産会社選びが重要です。物件紹介だけでなく、運営コンサルティングの実績もあるか確認してみましょう。賃貸運営に悩んだとき、気軽に相談できる環境があると心強いものです。また、空室が起こった時の対策として効果的な宣伝・広告をしてくれるかもチェックすべきポイントの1つ。オーナーの立場に立ち、より良い運営のため積極的にアドバイスしてくれるところを選びましょう。

セミナーに参加する時は強引な営業がないか注意する

失敗しないパートナー選びをするには、セミナーに足を運ぶのが確実な手段です。営業担当者と直接顔を合わせて話せるセミナーは、会社ごとのサービス内容や雰囲気が分かるのがメリット。参加する際には、強引な営業がないかどうかをチェックしてください。売りたい物件を押し付ける、契約を急かすような会社は要注意です。たとえ実績がある大手企業でも、担当者とのそりが合わなければ運営に影響が出てしまいます。パートナー会社は協力し合う大切な存在です。担当者は相談しやすい雰囲気か、自分の考える投資スタイルに沿った提案をしてくれるかどうかを確認し、信用できるパートナー会社を選びましょう。

リスクやデメリットを言わない不動産会社は避ける

不労所得が手に入る、運営が簡単などと言って投資のメリットばかりを取り上げる会社には注意が必要です。投資には大小を問わずリスクが存在します。しかし、不動産投資にかかるリスクを明示しない会社も少なからずあるのです。購入できる物件や融資元の金融機関を限定して、オーナーにとって不利な条件で投資を勧める会社も存在します。
また家賃収入シミュレーションで、修繕積立金や月々のローン金利など必要な経費を含めず計算するケースも。支出金に触れない不自然なシミュレーションをうのみにするのは危険です。不動産投資は数千万円と大きな金額を投じます。会社が提供する物件や収支計画に疑いの目を持ち、おかしいところがないか見極めるべきです。

失敗しない会社の選び方について詳しく見てみる

融資を決定づける3大条件

不動産投資を始める際には、大きな出費が発生します。スムーズな投資には、自己資金に加えて金融機関からの融資が欠かせません。融資を決定づける要素とは、自身の収入や購入物件の情報、不動産会社の信用性などです。後悔のない投資をするためにも、融資審査を左右する3つの条件について知っておきましょう。

1.個人属性

個人属性とは投資をする人の収入や資産、借入金などの資産状況のことです。具体的には預貯金、年収・土地・車などの資産情報と、住宅ローンや教育ローンなどといった各種ローンが個人属性にあたります。その人の年収が高く、勤務している会社の資本力や信用性が高いほど融資が下りやすくなっているのが特徴です。
気を付けておきたいのは、個人の借入金。クレジットカードやキャッシングなどの借り入れが多いと審査に通りにくくなってしまいます。融資機能付きのクレジットカードの場合は特に借り入れをしていなくても借金があると判定されるため、所持している方は注意が必要です。
融資枠を増やしたい場合は、所持しているクレジットカードの数を減らすことが最も有効な方法。会社ごとで解約できる期間は異なりますが、遅くても半年ほどで解約できます。不要なカードは解約の手続きを済ませるのが賢明です。希望額の融資を受けられるように、借り入れを減らして審査に備えましょう。

2.物件の収益力・担保力

金融機関による融資審査は個人の属性だけでなく、物件の収益力や担保力も重要な条件。見た目が悪く設備が古い物件では収益力や担保力に問題があるとみなされ、融資が下りなくなってしまいます。立地が良い、築浅などといった、居住需要が高く収益が見込める物件であれば金融機関の担保価値も高くなるため、審査が有利に働きます。物件は融資審査だけでなく、今後の運営でも大きくかかわる大切な要素です。将来性を見据えた物件を選定しましょう。

信頼できる不動産かどうか

融資が決まる3つ目の条件とは、不動産会社の信用力です。付き合いの長い特定の金融機関があり、提携する金融機関が複数ある、などといった会社であれば融資が下りやすくなります。たとえ良い物件を紹介されても、不動産会社の信用不足で融資を受けられないのでは意味がありません。投資をスムーズに進めるには、金融機関からの信頼が厚く融資実績のある不動産会社を選ぶことが大切です。

諸費用の内訳もチェック

不動産投資で必要な自己資金は、物件価格の1割ほどだといわれています。物件の購入にかかわる諸費用は以下の通りです。

これらすべての合計は40~60万円ほどです。しかし、頭金が0円でも個人属性が良く融資調整の得意な不動産会社を選んでいる場合ならローンを組んで投資を進められます。自己資金なしで投資を始めたい方は、事前にパートナー会社に相談してみましょう。

物件購入の流れ

物件探しや各種手続きなど、不動産投資をする際には様々な手順があります。会社や物件の種類によって多少の違いはありますが、物件購入に関する大まかな流れを掲載しました。

①マンションを選び、購入申し込みする

まずは投資をするマンションを選びましょう。良い物件を見つけたら即座に購入申し込みをし、不動産会社と購入条件をすり合わせます。
条件のすり合わせが終わったら、売買契約の日取りを決定。売買契約をすると同時に、ローンを組むかどうか確認します。ローンを組む場合は不動産会社に書類を提出しましょう。必要な書類は以下の通りです。

ここで注意しておきたいのが、クレジットカードや既存のローンによる借入れ。借り入れ歴があると融資審査が通りづらくなってしまうので注意しましょう。ローンを申し込む前に一度自分でクレジットカードの信用情報を確認し、借り入れ歴がないかどうか見ておくと安心です。

②売買契約を結ぶ

投資するマンションが決まったら、会社と売買契約を交わします。会社によっては契約書に嘘の記載をする、契約者にとって不利な内容を書くといった可能性があるので要注意です。
新築のワンルームマンションやグレードの高い物件を購入する際には、融資特約がついているかどうかをチェックしましょう。融資特約とは金融機関からの融資が下りなかった場合、契約を白紙にできる特約のことです。この特約が有効かどうか、期限日はいつかなどを事前に確認しておくと、融資ができなかったときの助けとなります。
違約金や出費一覧、売買代金などはもちろん、物件の売買面積や修繕履歴などにも目を通しておくとなお良いでしょう。自分にとって不利のない契約内容かどうかしっかり確認した上で、契約することが大切です。

③ローンで物件を買う場合、金融機関と金銭消費賃借契約を契約する

投資をするなら、初期費用の発生は避けられません。多くの場合は不動産会社を経由して融資銀行を選びますが、投資家の中には融資してくれる銀行に合わせて物件を選んでいる方も。選ぶ金融機関によって金利や審査スピード、融資を受けられる条件などが大きく異なるため、自分にとって利用しやすい金融機関を選ぶと良いでしょう。

④諸費用や残高の支払い

ローンの借り入れを証明する金銭消費貸借契約を結んだら、物件の引き渡し日も確定します。決済日までに残りの頭金と諸費用を指定口座に振り込みましょう。

⑤物件引き渡し

資金を振り込んだら、いよいよ物件の引き渡しです。所有権が売り主からオーナーにわたることを決済と言い、決済が終われば物件を所有できます。決済日から家賃収入が発生すると同時にローンの支払い義務も発生するので、支出金に注意してください。

⑥物件引き渡し後の流れ

決済日の翌月には、決済月の日割り家賃と当月の家賃の合算額が振り込まれます。また、決済からり3週間程度で物件の権利証や登記簿謄本が郵送されるので、大切に保管しましょう。金融機関によってローンの支払い月は異なりますが、一般的には決済の翌々月から支払いがスタート。建物管理費・修繕積立金の支払いも同時期から始まります。また、早くて3か月後には不動産取得税の納付通知が届くので、収支をきちんと管理しておくのがポイントです。運営が始まったら通帳の記帳や家賃管理、ローン返済額や修繕積立金の引き落とし確認などを行います。運営では家賃滞納や空室の発生、変動するローンの金利などには注意してください。パートナーと支出計画を相談しながら、不動産投資を成功させましょう。

ワンルームマンション投資
成功のカギはこの3つ!!

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見落としがちなこの3ポイントこそがワンルームマンション投資の成功の鍵!

  • point01
    管理手数料
  • point02
    敷金・礼金
  • point03
    修繕・回復
    費用負担

横浜の物件を紹介している新築の取引実績がある会社の中でも、サブリースの詳細が記載されている会社を選出。3つのポイントを比較しました。

ワンルームマンション投資会社比較一流投資家が見るべきポイント