初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント » ワンルームマンション投資の基礎知識 » ワンルームマンション投資に最適な物件選び方まとめ

ワンルームマンション投資に最適な物件選び方まとめ

ワンルームマンション投資を始めたいけれど、最適な物件の選び方がよく分からない人は必見。以下に物件選びのコツを紹介していますので参考にしてください。

目次

物件選定の極意

基礎中の基礎!入居者目線で立地を選ぶようにする

不動産投資で成功するには、購入する物件の立地が重要です。立地を間違えると失敗する可能性が高くなります。住居者が決まらないうえに、ほかのワンルームマンションが多いエリアだと家賃の価格競争になってしまいます。入居を考える人が便利だと思わない立地を選んでしまうと、設備を充実させたところで空室リスクが高くなってしまうもの。 入居者目線でアクセスや周辺環境を確認し、「住みやすい」と思える立地を選ぶようにしてください。

ワンルームマンション投資に向いているエリアとは?

エリアを選ぶ際、まず考えたいのがターゲットとなる入居者。家族で住む街と一人で住む街では、選定条件が変わってきます。

家族向けに人気がある街の特徴は、住まいの近くに病院や学校、子供が遊べるような施設や公園があること。一方、一人暮らしや単身世帯に人気の街の場合、病院や学校といった施設は重要視されていません。飲食店やファーストフード店、カフェ、コンビニエンスストアなどが充実している活気ある街が人気です。とくに女性も男性も一人で入れるような飲食店が多いエリアが最適でしょう。街の活気と入居需要に一定の関係があるということを認識しておくことが大切です。ワンルームマンションは単身世帯がほとんどを占めていますので、住まい近くの街の雰囲気もチェックしておきましょう。

ターミナル駅に1本で行けるエリアを探そう

投資物件選びの際は、アクセス環境を意識することが非常に重要です。ターミナル駅に1本で行ける駅周辺を選定条件にすると良いでしょう。新宿や渋谷、東京といったターミナル駅に電車1本で15分以内に行けるエリアが有望です。このようなエリアには、会社や大学が密集しており、入居需要が高いと言えます。ターミナル駅にアクセスしやすい駅から徒歩圏内に築浅のワンルームマンションがあれば狙い目です。便利なエリアは人気も高く、退去となった場合でも次の入居者が入るまで、そこまで時間を要しません。安定した家賃収入が見込めるエリアです。

人通りが少ないエリアは避けたほうが無難

街に活気がないエリアは投資対象物件選びから外すようにしてください。例えば、日本橋近辺の馬喰駅周辺はビジネスエリアとして有名ですが不動産投資向きではありません。平日は人通りが多いのですが、土日になると極端に人の数が減り閑散としてしまいます。平日なら一人で入れるような飲食店が休日は閉まっていたり、カフェやドラッグストアといった店舗が少なかったりと生活には不憫。結果、単身世帯には住みにくいエリアになっています。

商店街がある街は狙うべき

築浅ワンルームマンションにおいて、商店街がある街は狙い目です。商店街があれば、一人暮らしで生活するうえで必要なものが商店街の中の店舗で揃えられます。新しいお店ができたり休日には定期的にイベントが行われたりと活気にあふれているのがポイント。この街に住んでみたいという気持ちにさせてくれるエリアなので一定の人気があります。

一人暮らしの20代女性が住みやすさについて考える

都内の築浅ワンルームマンション投資では「一人暮らしの20代女性の住みやすさ」を考えると失敗が少ないと言われています。人気のある以下のようなエリアに注目してみましょう。

上記エリアには一人暮らしをしている人が住みやすい店舗が充実しています。駅の知名度が高く、商店街も充実してますが家賃はそれほど高くありません。開発も進んでいるエリアも多く、小山駅の場合、2020年に三井住友不動産レジデンシャルと旭化成不動産レジデンスが提携して駅直結のパークシティが建築予定。2021年には住友不動産がパークシティの隣にマンションを建築するといわれています。他にも、2026~2030年にかけて三菱地所レジデンスがマンション建築を予定しているとのこと。

今後は、都市開発とともにファミリー層を中心とした2400世帯が武蔵小山エリアに入居する可能性があるといわれています。人口の増加に伴い、店舗が一気に増えるため街が活気づき単身世帯の人口も増える可能性も。このように再開発がある場所を見越してワンルームマンション投資を行うのも一つの方法と言えます。

急に人気の出たエリアでの物件選びは要注意

最近になって急に人気がでてきた地域は要注意。入居需要が安定していないケースが考えられます。例えば、リクルート調べによると「住みたい街ランキング」では穴場スポットとして北千住駅エリアを1位に挙げていました。

以前の北千住といえば、駅前には赤提灯の居酒屋が並ぶ中高年のお父さんの聖地のようなイメージです。ところが、大学の移転をきっかけに街が活性化しました。2012年駅前に東京電機大学が移転してきてから街が変わったと言われています。地域連携を想定して学食を地域住民に開放したり、キャンパスの一部をシェアしたり、近隣と触れ合うイベントを開催。地域住民と積極的に繋がる機会を生み出してきました。最近ではおしゃれな飲食店も増え、街のイメージが若々しく変わりつつあります。

しかし、今後、少子高齢化が進む中で大学が縮小されたりイベントの回数が減ったりすると街の雰囲気は以前のように戻るかもしれません。急に人気の出たエリアには不安要素がつきものなのです。今後何十年と不動産投資を続けていくことを考慮すると、投資対象に向いていないエリアと言えます。

物件周辺の住環境はとても重要

ターゲットにしたいエリアと物件が決まったら物件周辺の住環境をチェックしてください。現地を視察する前に、インターネットのマップを見ながら住まい付近をチェックしておくとベストです。グーグルマップのストリートビューは、家にいながらある程度現地の状況を把握できるのでおすすめ。「駅からの帰り道が暗くないか?人通りは多いのか?」「深夜までやっているスーパーや薬局があるのか?」といった現地情報がわかります。周辺状況をある程度把握しておくことで、ターゲットにしたい入居者に適しているのか否かを正確に理解できるようになります。

現地調査は日中行う

検証対象になる物件は、オーナーチェンジ(居住している貸借人をそのままにして不動産売買すること)がほとんど。部屋のチェックは物件のパンフレットや賃貸借契約書を見て把握します。入居中の部屋を見ることはできませんが、同じマンションの空室物件であれば見せてもらえます。空き室に入ってチェックするのもアリです。

現地に行って確かめたいこととして、対象物件以外にも周辺施設、アクセスなどがあげられます。コンビニや飲食店、スーパーといった施設までの距離、駅からのアクセスなどチェック対象。意外と見落としがちな信号や踏切の待ち時間。信号や踏切があるだけで、駅まで徒歩10分のところが15分になる可能性があります。このような情報は現地に行ってみないとわからない情報です。女性の一人暮らしを想定したワンルームマンション物件の場合、駅から自宅までの帰り道が暗くないか?大通りを経由して帰宅できるか?などにも注目してチェックしましょう。

物件の間取りもチェックする

購入を予定している物件の間取りをチェックします。設備が充実しており、アクセスが良い場所にあっても間取りが悪いとなかなか入居者が決まりません。とくに部屋に余分なスペースがあったり、柱が部屋を圧迫しているような間取りでは人気・資産価値ともに低くなってしまいます。余分なスペースはないか?間取りにも注目して物件を選ぶようにしてください。

部屋の設備にも注目してチェックする

ターゲットとしている入居者のニーズに合った設備が備わっているのかも要チェック。どのような設備が人気を集めているのか、不動産情報サイト「スーモ」の調査結果や雑誌などを参考にするのも良いでしょう。例えば、「バス・トイレ別」「エアコン」「クローゼット」といった項目は、付いていて当たり前な標準設備ランキングのトップ3です。必須の装備を備えつつ、ニーズに合った設備にすることが入居者を増やすコツと言えます。

リアルな相場の家賃を把握するための調査

相場の家賃を把握したうえで不動産投資を行うのは基本中の基本。これから投資を行おうとしている物件とほかの物件がどれくらいの家賃で募集をしているのかを調べることが大切です。調査方法は、対象物件がある駅前の地元の不動産会社に電話をするだけ。対象物件のような部屋を探している感じで連絡してみましょう。

不動産会社からみるとお客さんになるので、親切に教えてくれます。どれぐらいの家賃で借りれるのか?おおよその相場についても確認しておきましょう。これから購入しようと考えている物件の販売図面に書かれている家賃が相場に沿ったものかわかります。相場よりも高い賃料を設定して利回りを良く見せている物件もあるため、実際に調査して想定する利益が見込めるのか確認することが大切なのです。

対象物件の管理状況について事前調査を行う

せっかく投資対象として選んだ物件であっても、建物の管理状況が悪ければ資産価値はどんどん下がっていきます。入居者が嫌気をさして退去していくだけにとどまらず、修繕費といったコストが大きくなりかねません。結果、毎月のキャッシュフローが悪くなってしまいます。不動産投資で失敗しないために、事前に物件の管理状況を調査しておくようにしましょう。

管理の収支も確認する

マンションでは多くの人が1つの建物に住むため、移住者全員が建物・敷地付属施設の管理を行うために「管理組合」を構成します。管理組合の収入は、管理費のほかにも修繕積立金や駐車場、専用庭、共同施設の使用料など。このような収入がマンションの各部屋のオーナーからきちんと回収できているかどうかをチェックしましょう。

再建築不可のワンルームマンションに注意

中古ワンルームマンションには、同じような建物を建てることができない再建築不可の物件もあります。たとえば、物件の前面道路が、都市計画による道路拡張を行った結果、建物の容積率や建ぺい率が建築基準法を満たしていない、という状況が起こるためです。再建築不可の物件は、ローンで物件を購入する際に金融機関の融資が下りないため、購入できなかったというケースも。このような物件の場合、重要事項説明書に記載されていることがあるため、きちんと確認してから購入するようにしましょう。

売主物件か仲介物件かも確認しよう

これから投資を行う物件が売主物件か仲介物件かを事前に調べておきましょう。仲介物件の場合、売主が別にいるため不動産会社に仲介手数料が発生します。内訳は、400万円以上の物件であれば買取価格+6万円+消費税です。

一方、不動産が売主の物件であれば仲介手数料はかかりません。不動産が売主であればきちんと調査して収益性があると判断された物件です。投資対象として資産価値があると認識しても良いでしょう。

ワンルームマンション投資
成功のカギはこの3つ!!

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見落としがちなこの3ポイントこそがワンルームマンション投資の成功の鍵!

  • point01
    管理手数料
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    敷金・礼金
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    修繕・回復
    費用負担

横浜の物件を紹介している新築の取引実績がある会社の中でも、サブリースの詳細が記載されている会社を選出。3つのポイントを比較しました。

ワンルームマンション投資会社比較一流投資家が見るべきポイント