初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント » ワンルームマンション投資の基礎知識 » ワンルームマンション投資を始めるのにかかる費用

ワンルームマンション投資を始めるのにかかる費用

ワンルームマンション投資をしようと思った時、まずはマンションのワンルームを購入しなければなりませんよね。多くの方が疑問に感じやすい初期費用や、初期費用を抑えるためのポイントについてまとめました。

投資用ワンルームマンション購入に必要な初期費用

ワンルームマンションを購入する際に考えなければならないのが初期費用に関することです。いくら用意してあれば購入ができるのかについて具体的にご紹介していきましょう。

まず、どのマンションを購入するのかによっても必要な初期費用は変わってくるのですが、1つの目安として購入に必要な総合費用のうち、6~8%となります。つまり、1,500万円のワンルームマンションを購入しようと思った場合、90万円から120万円の費用が必要になるということですね。

その中ではどのような費用がかかっていくのかというと、次の通りになります。

仲介手数料

以外に高いのが仲介手数料です。これは、仲介業者に対して支払う費用のことで、仲介手数料の上限は法律で決められているので、確認しておきましょう。

不動産の売買価格によって仲介手数料の上限は次のように変わります。

不動産登記費用

不動産王の所有権を移すための手続きや、ローンでの購入時には抵当権設定登記などを行わなければなりません。これらは司法書士に対して依頼をして費用を支払う形となり、だいたい10万円程度の費用が必要です。

ローン事務手数料

不動産購入時にローンを利用する場合、事務手数料が必要です。こちらも10万円程度を目安にしてみてください。ただ、金融機関の中には融資金額の数%と設定しているところもあるので、事前に確認しておいたほうが安心です。

登録免許税

土地・建物の1.5%の金額が必要です。登記設定に関する費用となります。

火災保険料

ワンルームマンションの場合は、10年間の契約で1~2万円程度です。万が一の火災などに備えて加入する保険の費用となります。

印紙税

ローン利用時の金銭消費貸借契約書、不動産購入に関する売買契約書などに対する印紙税です。

不動産取得税

不動産購入後半年から1年以内に届く納税通知書を確認し、固定資産税評価額×4%の金額を支払います。

借入可能額について

すべての初期費用を自分で用意するのはなかなか難しい方も多いのではないでしょうか。

気になってくるのが借入可能額に関することです。銀行に融資を申し出て、借り入れをすることについても検討してみましょう。

いくらまで借り入れが可能なのか?については、各銀行によって定められている融資枠が異なるので事前に確認が必要です。

例えば、三菱UFJ信託銀行の場合は担保評価額の70%以下のように定められています。

担保評価額の70%以下とはどういう意味なのかというと、これは70%までの借り入れならば認められるということです。つまり、2,000万円のワンルームマンションを購入しようと思った場合、30%分にあたる600万円は自己資金で用意しなければならないということですね。

ここで気をつけなければならないのが、先述した仲介手数料を含む諸経費については基本的に自己資金で用意しなければなりません。このあたりも踏まえ、いくらなら借りられるのか、いくら自己資金を用意しなければならないのか考えてみましょう。

初期費用を抑えるための3つのポイント

仲介手数料がかからない物件がおすすめ

初期費用の中でも得に大きな金額を占めているのが仲介手数料に関することです。 そのため、ここを押さえられれば総合的な金額を抑えることにもつながります。

そこでおすすめなのが、仲介手数料がかからない物件を選ぶということ。例えば、具体的な金額でみてみると、1,500万円のワンルームマンションを購入しようと思った際に、想定される仲介手数料は50万円前後です。

この金額が削減できると考えれば、かなり大きいことがわかるのではないでしょうか。

当然ながらマンションの金額が高くなればなるほど更に仲介手数料も高くなっていきます。例えば、間に中間業者を挟まずに売主と買主の間で直接的な取引を行うもの、売り主と買主の間に代理業者が入り販売を行うものでは仲介手数料がかかりません。

なにも考えずに仲介業者を挟んで購入すると高い費用がかかってしまうので、十分に注意しておきたいですね。

不動産会社の提携ローンを利用する

提携ローンとは、不動産会社が提携している銀行のローンのことをいいます。ここを利用すると不動産会社にとってメリットがあるだけでなく、利用者にとっても一般的な融資条件に比べると好条件で融資が受けられるといったメリットがあるので、ぜひとも検討してみてくださいね。

ケースによっては、頭金をほとんど用意することなく、大部分を融資で賄うことも不可能ではありません。言い換えれば、まとまった初期費用や頭金が用意できずにいるのなら、提携ローンを取り扱っている不動産会社に相談をしてみるのがおすすめです。

各不動産会社によって選択可能な融資先が異なるので、細かい条件なども確認しながら利用について考えてみましょう。

必要な保険は自分で選ぶ

保険については、「あまり専門的なことはわからないから…」と不動産会社にいわれるがままに保険を選択してしまう方もいます。ですが、不動産会社から提案される保険はその不動産会社にとってメリットの大きいものであり、必ずしも加入者から見て魅力的なものと限りません。

保険料の問題もあるので、提案されたものを選択するよりも、自分で保険料が抑えられる保険を探して選択した方が費用をかけることなく保険に加入できます。

細かいポイントにはなってきますが、選択する保険によって1万円以上の差が出ることもあるので、保険内容についてもよく確認しながら自分にぴったりのものを選んでみてくださいね。

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