初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント
初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント
初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント » ワンルームマンション投資の基礎知識 » ワンルームマンション投資成功には管理が重要!

ワンルームマンション投資成功には管理が重要!

ワンルームマンション投資を成功に導くなら、良い物件を手に入れるのはもちろん、物件の管理をしっかりと行なわなければなりません。

むしろ物件の価値は管理によって決まるといってもいいほどです。こちらでは、ワンルームマンション投資で重要な、管理についてポイントを絞って説明します。

管理で失敗するといつまでたっても収入は増えない

ワンルームマンションを手に入れた、次にすることは管理です。

とくに入居者の募集は重要で、いつまでも空室が続くと家賃収入が得られないどころが、ローンや維持費などの支払いに費用がかかり最悪借金を抱えてしまうことになります。

一般的にワンルームマンション投資を行なう場合、購入した不動産会社に管理もお願いすることができます。しかし、不動産会社が会社の利益を優先するようなところだと、早々に不動産投資が行き詰まり、せっかく購入した不動産を手放す事態になることも。また、マンションを販売したら終わりで、管理はオーナー任せなんて不動産会社もあります。

物件購入から管理まで、しっかりと任せられる不動産会社を選ぶことが、ワンルームマンション投資には重要なのです。

不動産業界の悪しき習慣のある管理会社は避ける

賃貸管理を請け負う会社のなかには、原状回復工事を行なう下請け業者と癒着して、通常よりも高い金額をオーナーに請求するという悪徳なところもあります。ほかにも、使途不明な支出が多く管理を任せれば任せるほどオーナーの取り分が少なくなってしまうという場合も。

残念なことに、このような事を行なう会社は大手でもやっているところが少なくありません。悪しき習慣のある管理貸家を避ける必要があります。

上場していない会社や知名度の低い会社でも、しっかりと管理してくれる会社があるので、ネームバリューに惑わされずに管理会社を選ぶことが大切です。信頼できる管理会社を選ぶなら、会社の理念や方針、担当者の人となりなどを見て、総合的に判断しましょう。

賃貸管理会社の仕事とは?

賃貸管理会社は入居者募集・契約書作成および契約・遅延や滞納金の催促など、さまざまな管理業務をしてくれます。詳しい業務内容について、一例をリスト化してみました。内容を確認してみましょう。

入居者の募集・退去の立ち合い・処理とトータルサポートしてくれる管理会社を選ぶことがワンルームマンション投資をして行くためのポイントになります。

リスト化した業務内容を請け負ってくれることはもちろん、オーナーのことを一番に考えてくれる管理会社を選びましょう。

定額できちんと管理してくれる会社に依頼する

業務委託契約ができる会社がおすすめ

賃貸管理をお願いするなら、不動産会社に委託できる業務委託システムを利用しましょう。定額あるいは一定額できちんと管理できる点が魅力です。

業務委託契約で支払う手数料は一般的に5~10%程度。サブリース契約よりも支払う額が少なく、オーナーの手元に残るお金が多くなります。入退去の際には費用がある程度発生することもありますが、それでも長い目で見ると費用を抑えることができるでしょう。

業務委託契約と似て非なるサブリース契約とは?

空室リスクを低くするサブリース契約(家賃保証契約)という方法があります。ワンルームマンション投資を行なう場合、多くのオーナーがサブリース契約を利用して家賃収入の安定確保をしようとしています。

まずはサブリースの仕組みについて知りましょう。サブリースはオーナーから物件を30年間借り上げて、リース料(保証賃料)を支払うというものです。早い話が、物件のまた貸しということですね。

リース料といっても、家賃の80~90%となっており、本来の家賃収入より少なくなってしまいます。また、2年・3年と契約更新するごとにリース料は見直されるので、当初より下がってしまう場合も。このような状態で安定した家賃収入を得るのは難しいといえます。

入居者募集の方法で管理会社の差が出る

賃貸管理を行なう不動産会社のなかには、さまざまな手法で空室を埋めるための工夫をしています。工夫の仕方を見比べてみるのも、おすすめです。

どのような工夫をしているか見比べるポイントとして、入居募集に関していかに早く空室をうめることができるかというのが挙げられます。

例えば、入居者が退去する場合、事前に入居者から情報を伝えられるはず。伝えられてすぐに、次の入居者募集を始められるかという点は非常に重要です。

入居者と契約する内容に退去予告は2ヶ月前にすること、という旨の契約をしておけば前もって退去予告を受け取ることができるため、この期間で次の入居者募集を始めることができます。

また、2ヶ月前予告でも、入居者が予定の1ヶ月前に引っ越してしまう場合も少なくありません。そのような場合でも、家賃が発生しており、この家賃が発生している期間中に次の入居者が決まれば2重に家賃が入るということもあるのです。

思わぬ家賃収入を得られる可能性があるので、入居者募集の契約について知っておきましょう。

オーナーの収益になるように動いてくれるかがポイント

家賃の設定は適正か

入居者募集の際の家賃設定は周辺層が、部屋数などを加味したうえで決められているかを知ることが大切です。どんなに条件の良い立地にある物件でも、家賃設定を間違えてしまえば入居者を集めることができません。

例えば所有しているワンルームマンションの家賃が9万円だとします。近くに同じような物件があって、家賃8万5,000円となっていたら、当然安い物件を選ぶでしょう。

そのため、家賃設定をする場合は徹底的に周辺の家賃相場を調べる必要があります。このようなことを行なってくれるかも、賃貸管理会社選びでは重要です。

ネットを使った広告の対策・提案をしてくれるか

近年のスマホやPCの普及によって、インターネットの持つ力は大きくなってきました。住居探しもインターネットを駆使するという人も少なくありません。

例えば8万円の家賃で募集する場合、7万円台で住む場所を探している人たちのネット検索では引っ掛かりません。そこで、家賃7万5,000円、管理費5,000円といった対策がされていれば、7万円台で検索されている人たちにも見てもらえます。

所有している物件の入居者募集をするなら、インターネットで検索に引っ掛かりやすいような対策や提案をしてくれるかも、管理会社選びをするうえで大切なポイントになります。

確かな入居者募集戦略をとっているか

賃貸管理会社のなかには、入居募集に強みをもつ賃貸客付け仲介会社に入居者募集を依頼するところもあります。賃貸客付け仲介会社を積極的に動かすには、賃貸契約成約時の報酬を支払わなければなりません。業界用語でAD(広告費用)と呼び、このADは保証金・礼金という名目で入居者から回収し、オーナーからもADを回収することになります。

オーナーから回収されたADは、賃貸管理会社を通じて賃貸客付け仲介会社に支払われることに。この得たADによって、オーナーの物件を積極的に宣伝するかしないかに、差が出てくるのです。オーナーの無知につけこみ、入居者募集に関するターゲット層の分析や戦略を行なわずにADをもらっている会社も少なくありません。

きちんと入居者募集の戦略を練ったうえで、結果的にADを使った戦略が必要だと判断した場合に提案してくれるような賃貸管理会社を選ぶことが大切だといえるでしょう。

賃貸会社で休日がある会社は要注意!?

賃貸管理会社の中には、休みを設けているところも少なくありません。しかし、管理会社が休みということは物件の内見や概要について聞きたいという問い合わせに対して、対応できないということです。そうなると成約に繋げることが難しくなってしまいます。

また、賃貸管理会社が物件の鍵を保管している場合、賃貸客付け仲介会社がわざわざ管理会社まで取りにいく必要がでてきます。そうなると時間のロスが発生して、成約を逃してしまう場合も。なので、賃貸管理会社の休日を聞いておくとともに、休日の対応を確認しておくことも大切です。

ワンルームマンション投資
成功のカギはこの3つ!!

会社比較
を見る

見落としがちなこの3ポイントこそがワンルームマンション投資の成功の鍵!

  • point01
    管理手数料
  • point02
    敷金・礼金
  • point03
    修繕・回復
    費用負担

横浜の物件を紹介している新築の取引実績がある会社の中でも、サブリースの詳細が記載されている会社を選出。3つのポイントを比較しました。

ワンルームマンション投資会社比較一流投資家が見るべきポイント