初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント » ワンルームマンション投資の基礎知識 » ワンルームマンション投資、 どのくらいの年収があればできるのか?

ワンルームマンション投資、 どのくらいの年収があればできるのか?

少ない手持ち資金で手軽に始められると言われているワンルームマンション投資ですが、具体的にどれくらいの年収があれば始められるのでしょうか。金融機関に融資を受ける必要もありますが、融資可能とみなされる基準はどのようなものなのでしょうか。聞きにくいけれどこれが分かっていないと始まらない、そんな投資資金のことについてまとめてみました。

ワンルームマンション投資している人の年収はどれくらい?

マンション投資というと、やはり資産家が所得税や相続税の節税対策で行っていたり、不労所得を得るための手段の一つとして行っているというイメージがあります。

しかし、実際のところ、どれくらいの年収があればワンルームマンション投資ができるのでしょうか。

ワンルームマンション投資をしているのは年収500万円〜1,000万円という人が最も多くワンルームマンション投資をしている人全体の50%を超えています。その中でも特に年収500万円〜700万円という人が全体の約40%といわれ、最も多いという統計が出ています。次に年収1,000万円以上、年収500万円以下が約20%程度と、ほぼ同じくらいの割合です。

いかがでしょうか?ワンルームマンション投資を少し身近に感じていただけたのではないでしょうか。

ワンルームマンション投資、年収をチェックする理由

ワンルームマンション投資で重要になってくるのが、「不動産投資ローン」です。不動産投資ローンとは、投資目的の不動産を担保に、金融機関から購入資金の融資を受けることを言います。

ほとんどの方が投資用のワンルームマンションを購入する際、銀行から融資を受けることになるはずです。その際、職業、勤務先、年収などはとても重要な審査基準になるのです。

近年、金融緩和によって不動産ローンの審査基準や融資枠、金利などがだいぶ緩くなりました。

とはいえ、不動産投資ローンは一般的な住宅ローンよりもさらにハードルが高く、融資を受けるには安定的な収入や資産、これまでの投資などの事業による実績などが求められます。住宅ローンは住居用物件への貸付となり、ある程度安定した職業についていれば融資を受けることができますが、投資目的である場合には審査基準は厳しくなるのです。

条件の良い融資を受けるためのコツ

一般的な融資を受けやすい物件の傾向としては「都心にあるワンルームマンション」というのがポイントです。融資をする側(銀行)としても貸した資金を回収できないというリスクは避けたいですから、「収益性の高い物件」であることが重要なのです。

それから自己資金が多いこと、勤務先、年収などが安定していることも融資を受けやすくするポイントです。

年収400万円あればマンション投資は可能!

なぜ年収400万円あればワンルームマンション投資が可能といわれているのでしょうか。その根拠は、ローンの借入可能額にあります。まず住宅ローンの借入可能額は年収の5~7倍程度が限度です。しかし、投資物件の場合、融資の審査は住宅ローンに比べて厳しいのですが年収の10倍程度まで融資を受けられる可能性があります。状況次第ではそれ以上の融資を受けられることも珍しくありません。

しかし、堅実な資金調達方法を考えたとき、融資に頼りきるというのはお勧めできません。それは、融資を受ける金融機関の金利を考えると、都市銀行に比べてノンバンク系の金利が高いからです。ワンルームマンション投資への融資の審査基準が厳しい都市銀行ではなく、比較的簡単に融資してくれるノンバンク系から借入ることになる人も多いのが現状です。多額の融資を、金利が高いノンバンク系で受けた場合、資金の流出が増えてキャッシュフローの悪化を招くリスクが高くなります。

そうなると、融資を受ける場合も、ワンルーム投資用物件の購入価格の半額程度に止めておいた方が良さそうです。

ワンルームマンション投資をはじめる際、できるだけ資産価値が上がりそうな物件を、新築にこだわらずに探すことをお勧めします。新築物件は価格が高額であるにもかかわらず、購入後はどんなに築浅であっても中古物件となり、資産家値は20%〜30%ほど減少してしまうといわれています。「購入資金が安く全額現金、または50%ほどの融資額での購入が可能」「確実に入居してくれる」そんな物件を探すことが、堅実なワンルームマンション投資の第一歩と言えるでしょう。

融資基準は金融機関によって違う

ワンルームマンション投資を行ううえで欠かせない存在である融資を受ける金融機関。これは物件選びと同じくらい重要だという投資家が多いのです。

まず融資を申し込む先である、いわゆる「金融機関」というは「政府系の金融機関」「地元の金融機関(信用金庫や地銀など)」「都市銀行」の3つがあります。信用も実績もない初心者の場合、政府系の金融機関である「日本政策金融公庫」がおすすめです。都市銀行は融資のハードルが高いので、投資の実績や経験を積み、資金がうまく回り始めてからでないと融資を受けることが難しいという傾向があります。幾つかの金融機関に話を聞いてみるのが良いでしょう。

年収500万円以下のオーナーたちの声

(20代男性 Tさんの場合)

会社の先輩や同僚たちが株式投資やFXなどをしている話を聞いて、投資には興味がありました。でも株式のように変動するものを扱っていると、気になって本業の仕事に支障が出てしまうのではないかと思いました。そこで本屋でさまざまな投資の本を見たりセミナーなどにも参加。その結果、築浅の中古ワンルームマンションを購入することにしました。

物件を購入するまでには興味を持ってから1年近く経っていました。駅までのアクセス、複数の路線が乗り入れている駅であること、急行が停車する駅であること、多くの企業や大学が集うエリアにも近いということなど細かい条件を出し、物件の場所と賃貸相場、物件の価格などを徹底的にリサーチしました。おかげで満足のいく物件が見つかり、投資を始めて3年経ちますが相場よりも少し高い金額を設定しても、物件としての価値があるため、今のところ空室を作ることなく安定的に収入を得ることができています。今は「儲かった」と喜ぶのではなく、不動産投資について知識を深め、堅実に進めていきたいと思っています。

(30代男性 Uさんの場合)

ワンルームマンション投資をしている人の年収を自分なりに調べてみたところ、500万円から1,000万円という人の割合が最も多いようでした。でも自分の年収は450万円です。少し迷いましたが、妻が妊娠して仕事を辞めた時に、この先の収入のことや自分に何かあった時のことなど、さまざまな状況を考え、「金儲け」とか「不労所得」という「おいしい話」としてではなく、長期的に安定して給与所得に加えて得られる収入源としてワンルームマンション投資を始めました。自分だけではなく、妻も一緒にセミナーなどにも参加するようにしました。妻にとっても育児をしながら無理なく自宅でできる仕事にもなるので、賃貸管理会社とのやり取りや確定申告など、マンション投資を手伝うことで良い気分転換にもなっているようです。

(40代女性 Aさんの場合)

結婚はしないつもりで30代で購入した新築ワンルームマンション。年収は400万円です。少し狭いのですが、企業が多く集まっているエリアにも近く、近所にある公園での花火大会や駅前の商店街が近いのも気に入っていました。その後結婚することが決まり、しばらく夫婦で住んでいたのですが、子どもができたことで近所のもう少し大きなマンションを購入することにしました。売却も考えましたが、築浅なのに予想よりも売却価格がだいぶ安くてがっかり。それならばと、ワンルームマンション投資と考え、所有し続けることにしました。減価償却費分を実際にはかかっていなくても費用として計上できるので、それらを毎年確実に貯めて、ローンの繰上げ返済をしています。おかげさまで空室になることもなく、安定的に家賃収入が得られています。将来的には複数のワンルームマンションを所有したいとも考え始めています。そのため、今までは個人で確定申告をしていましたが、税制度上優遇されることがあるということなので。開業届けを出し、個人事業主になることにしました。

(50代女性 Mさんの場合)

父親から中古賃貸マンションの1室を相続することになりました。空室などはなく、安定収入を得られていました。相続税対策として購入したワンルームマンションだったそうで、年収はパート代の100万円程度で、夫の扶養控除内で仕事をして家計を支えている私が自由に使えることができれば、と遺してくれたものでした。

最初は減価償却分が実際にはかからない費用として計上されるということで、これは得だと思っていましたが、20年以上が経過し築年数が経つと入居者が決まらない、共有部分や専有部分などの修繕費や修理費、増額傾向に。管理費、賃料の引き下げなど最初は予想していなかった状況も出てきてしまいました。そして相続当初、話を聞いていた利回りは大きく下がるという結果になりました。

最近では賃貸管理会社に依頼する費用も惜しいと、賃貸管理会社を通さずできるだけ空室になったタイミングでは自分でリノベーションや清掃なども行うことにしました。しかし入居者の募集や家賃の集金、クレーム対応など全て自分で行うことで大きなストレスに。売却してしまおうかとも考えています。

(40代男性 Yさんの場合)

最初、中古のワンルームマンション投資からスタートしました。本を何冊も読み、研究を重ねました。比較的安い費用で購入でき、不動産価値が大きく変動するリスクが少ない中古物件にしました。女性でも安心して一人暮らしができる街、駅からマンションまでの距離も近く、夜道を一人で歩いても安心である事。近所の住民の方々の年齢層のバランス、雰囲気など、挙げたらキリがないくらい、さまざまな視点で物件を選びました。そして思い切って女性が好みそうな内装やキッチンなどにリノベーションをしました。少々高い賃料ですが、空室になることはありません。そこで次は会社や大学が多数ある東京のエリアにワンルームマンションを購入し、男性が好みそうな部屋にリノベーションしました。物件を選ぶときにターゲットを細かく設定し、そのターゲットが好みそうな部屋にするよう心がけています。また、物件の選択と同じように重要なのは賃貸管理会社。賃貸管理会社によって物件の価値が大きく変わります。ぜひ慎重に検討することをお勧めします。

ワンルームマンション投資
成功のカギはこの3つ!!

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見落としがちなこの3ポイントこそがワンルームマンション投資の成功の鍵!

  • point01
    管理手数料
  • point02
    敷金・礼金
  • point03
    修繕・回復
    費用負担

横浜の物件を紹介している新築の取引実績がある会社の中でも、サブリースの詳細が記載されている会社を選出。3つのポイントを比較しました。

ワンルームマンション投資会社比較一流投資家が見るべきポイント