初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント » ワンルームマンション投資の基礎知識 » ワンルームマンション投資において利回りとは?

ワンルームマンション投資において利回りとは?

ワンルームマンション投資においても良く耳にする「利回り」とはどのようなものなのでしょうか。マンション投資ではこの「利回り」に注意深くなる必要があります。どれだけ利益を挙げられているのかという指標にもなる、重要な数値だからです。利回りについての知識を深め、投資家として優良物件かどうかを見極める判断材料にしていただきたいと思います。

不動産投資の利回りの考え方

不動産投資でよく耳にする「利回り」ですが、利回りには2つの考え方があり、計算方法も異なります。

基本的な利回りは「(年間家賃収入÷物件価格)×100」で算出されます。この計算方法で算出されるのは「表面利回り」です。この表面利回りには費用が計算されておらず、家賃収入がそのまま収入額として計算されています。

しかし実際には管理費や修繕費、税金等の費用がかかりますから、その費用を考慮した計算方法で算出されるのが「実質利回り」になります。

都内駅近のワンルームマンションの利回りの平均

一般財団法人 日本不動産研究所が2017年に行った「不動産投資家調査」によると、都内でも人気があるエリアである大田区、品川区、目黒区、港区での投資家達が期待する利回りは4.5%、実際の利回りの平均は4.3%です。都心へのアクセスも良く、商店街なども多くあり、しかも賃料が安いと最近注目されているエリアである江東区や墨田区あたりでは、期待する利回りは4.8%、実際の利回りの平均は4.5%となっており、期待利回りよりも実際の利回りの方がやや低めです。

都内のワンルームマンション、利回りの理想は?

不動産投資家調査では投資家たちが人気エリアにおいて投資をする際、期待する利回りの数値について挙げました。

表面利回りを見たとき、投資用ワンルームマンションの購入金額が安く、毎月の賃料が高ければ年間家賃収入が上がり、物件価格が下がりますから、利回りは高くなる、つまり高利回りになるのです。しかし実際には年間家賃収入から管理費や修繕費、税金などの費用を差し引いて考えたとき、表面利回りより下がります。

そう考えますと、都内のワンルームマンションにおいては、3%〜3.5%ほどが理想だといえます。長期的に空室が出ることで利回りは下がってしまいます。このような事態を避けるためにも、継続的に確実に家賃収入が得られるよう、目先の利回りの高さに惑わされずに堅実な投資を心がけなければなりません。

ワンルームマンション経営、2つの利回りとは?

それでは、前にも触れた「表面利回り」「実質利回り」について、もう少し詳しく触れていきましょう。

表面利回りは(年間家賃収入÷物件価格)×100で算出される数字ですが、実質利回りは年間家賃収入から各種費用などの年間支出を差し引いてから算出します。

それでは、各種費用とは具体的にどのようなものがあるのでしょうか。管理費、共有部分の修繕積立金、専有部分の修繕費、賃貸管理会社への手数料(賃料集金代行、苦情対応、賃料滞納への対応などを依頼した場合の管理会社に支払う手数料)、固定資産税(年1回)、火災保険や地震保険など。

これだけの支出がありますので、あらかじめしっかりと想定しておく必要があります。

それでは表面利回りと実質利回りはどのくらい差が生じるのか見ていきましょう。

例:購入費用2,800万円、家賃収入(月)10万円、費用(年間)20万円

表面利回りの場合
(120万円÷2,800万円)×100=4.3%

実質利回りの場合
120万円-20万円=100万円

(100万円÷2,800万円)×100=3.6%

これだけ利回りの割合は変化します。「利回り」は表面利回りの高さだけを判断してはいけません。実質利回りも常に意識しましょう。

利回りを長期的に安定させるためのポイント

利回りが投資を始めた当初の数値と同じ状態を保つというのは、実際にはとても難しいものです。築年数が経ったり、入居者が変わることで生じる専有部分の修繕費の増額、賃料の減額などが想定されるからです。投資物件を選ぶ際、できるだけ利回りを長期的に維持し、安定するような物件かどうかを見極めることが大切です。

空室率を見て選ぶ!

ここで意識してみたいのが、やはり実質利回りです。実質利回りは年間家賃収入から年間費用総額を差し引いたもの、つまり純利益から算出する数値です。空室は年間家賃収入の減少を招きますので、できる限り避けたいものです。

また、それでけではなく、空室が出た場合には入居者募集に費用がかかるほか、入居者が通常使用していたことで生じた損耗や経年劣化部分をオーナーが原状回復しなくてはなりません。そこで新規入居者募集のタイミングで部屋の修繕をするため、修繕費用もかかります。

築年数を見て選ぶ!

築年数が経つと、定期的に発生するのが修繕費です。マンション共有部分の修繕積立金に加え、専有部分の修繕費もかかります。築浅、具体的には築数年程度の物件であれば修繕費が発生することはほとんどありませんが、築10年以上経過するとエントランスやエレベーター、階段などマンション共有部分の他、専有部分においても壁紙や畳、床などの他、給湯器やエアコンなどの設備も交換が必要になってくるなど、どうしても修繕費用が多くなり、年間費用総額も増額します。その分物件価格も築浅物件の方が高額になりますので、費用とのバランスを考え、投資予定の期間と仮に売却することなどまで考慮し、長期的視点でどの程度の築年数の物件を購入するか検討しましょう。

長期間入居してもらえるような物件を選ぶ!

空室を避けるということと同様で、長期間に渡って住み続けてくれる入居者を確保することは年間費用総額を最小限で抑えるためにもとても重要なことです。

しかし、賃貸マンションには一般的に2年ごとに賃貸契約の更新があり、更新に際しては更新料を請求します。そのため、入居者が更新し続けてくれるような価値を持った部屋であることが重要なポイントになります。入居者とのコミュニケーションを全て賃貸管理会社任せにせず、部屋のオーナーとして入居者との関わりを維持することも必要です。

ワンルームマンション投資をただの金儲けと捉えるのではなく、本当に住みたいと思われるような物件であるかどうかという視点を持つことが何よりも大切なポイントといえます。

ワンルームマンション投資
成功のカギはこの3つ!!

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見落としがちなこの3ポイントこそがワンルームマンション投資の成功の鍵!

  • point01
    管理手数料
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    敷金・礼金
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    修繕・回復
    費用負担

横浜の物件を紹介している新築の取引実績がある会社の中でも、サブリースの詳細が記載されている会社を選出。3つのポイントを比較しました。

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