初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント » ワンルームマンション投資の基礎知識 » ワンルームマンション投資で考えられるリスクとは?

ワンルームマンション投資で考えられるリスクとは?

ワンルームマンション投資を成功させるには、起こりうるリスクを理解したうえで正しい対策をしておくことが重要です。
ここではワンルームマンション投資をする前に知っておきたいリスクをまとめました。

ワンルームマンション投資の5大リスク

1.空室リスク

物件選びや収入計画は注意が必要

空室リスクはワンルームマンション投資で最も懸念すべきリスクでしょう。入居者が退去した際、次の入居者が入るまで収入が発生しなくなります。入居需要が低い地方物件や駅から遠い物件などは空室率が高くなりやすいので、なるべく都心部や住宅街など、居住需要の高い場所を選びましょう。また、収入計画の立て方にも注意が必要。満室前提の収入計画だと空室が起きたときの資金繰りが苦しくなってしまいます。空室による収入減少を考慮し、余裕のある収支計画を立てましょう。

空室リスクを減らすためには

ワンルームマンションは単身者に人気の物件です。身軽な単身者には外出しやすい環境が好まれるので、駅から近い立地は絶対に外せない条件でしょう。交通の便だけでなく周辺環境もチェックポイントです。物件の徒歩圏内にコンビニやスーパーなどがあれば、食料や日用品をすぐに調達できます。徒歩圏内にクリニックや総合病院、薬局などがあれば体調不良時にもすぐに利用できて便利です。1人暮らしでも問題なく過ごせるかどうか、周辺環境をチェックしつつ最適な物件を選びましょう。

家賃滞納リスクにも万全の備えを

家賃滞納は時間が経つほど回収が困難に。滞納が続けば100万円以上の損失につながるケースがあります。家賃滞納のない状態が一番の理想ですが、もし滞納されたときに適切な対応ができるよう有効な対策を知っておきましょう。

信頼できる専門家に依頼する

家賃滞納が発覚したら、その時点で速やかに入居者に連絡を取り滞納リスクの拡大を防ぐことが大切です。入居者とオーナー間での交渉が上手くいかない場合には、不動産会社の担当者に頼りましょう。入居者トラブル対応の経験や実績がある会社なら、滞納解消のために迅速なサポートをしてくれるはずです。

滞納保証がある会社を選ぶ

家賃滞納リスクを減らす手段として有効なのは、滞納保証があるパートナー会社を選ぶこと。保証金額や期間、開始日などは会社によってさまざまです。保証期間が1年以上ある、家賃滞納が発生した月から滞納分の家賃が保証されるなど、最悪のケースに備えられるサービスを提供している会社を選びましょう。

2.金利上昇リスク

ワンルームマンション投資に利用されるローンは、主に変動金利が採用されています。変動金利は市場経済の状況に合わせて金利が変動。金利が変動しない固定金利に比べ、利率が低く設定されているのが特徴です。ただし金利が上昇すると固定金利よりも支払額が増えるため、月々の収支を圧迫するリスクがあります。
ローンの支払いに加え、リフォーム・修繕などの建物維持・管理費なども考慮すると、家賃収入だけでは支出分を担保できず赤字になる可能性も。ローンを組む際は契約した時点で払える最高額ではなく、無理なく払える範囲内で組むと金利が上昇したときのリスクを回避できます。絶えず変動する金利の性質を理解し、余裕のある収支計画を立てましょう。
また不動産会社を選ぶ際は、ローンシミュレーションを丁寧に行ってくれるところを選ぶと具体的な資金計画が立てやすくなります。毎月の返済額は借入額と金利から算出されるので、シミュレーションを活用して月々の支払目安を確認しておくと良いでしょう。

3.修繕リスク

マンション物件では建物の維持・管理のために、修繕積立金が毎月徴収されます。修繕積立金の支払いが不足すると修繕ができず、建物が劣化する原因に。設備が古い、水はけが悪い、雨漏りするなどの物件では居住者が集まりにくく、空室リスクにつながってしまいます。居住者を確保するためには、建物の劣化に応じて適切な修繕を行うことが大切です。
マンション物件では入居・退去のタイミングで行う清掃や点検などに加え、防水工事や給湯器の取り換え、配水管工事などといった修繕を行います。特に配水管工事のような大規模な修繕の場合、100万円以上の出費が発生することも。高額な修繕リスクに備え、月々の修繕費を含めた収支計画を立てましょう。

忘れず確認!月ごとに発生する修繕積立金

災害リスク

万が一、物件が地震や台風などの天災によって大きな被害を受けると、将来の運営に悪い影響を及ぼしてしまいます。防ぐのが難しい災害リスクですが、各災害に備えた物件選びをすることでリスクを最小限にとどめられるのです。それぞれの災害対策をするうえでチェックすべきポイントをまとめてみました。

マンション火災保険への加入

マンション経営者は火災保険の加入が必要不可欠です。火災保険は火事だけでなく雪や雷、強風などの被害も補償の範囲内となる万能な保険。多くの自然災害に加え、盗難による人的被害にも適用されます。火災保険に加入するだけで、あらゆるリスク対策が可能になるため、加入しておいて損はありません。
火災保険の金額は、建物を新しく建築・購入する際に必要な時価をもとに決定。契約時の保険金額が時価の8割以上だと、建物の損害額を全額受け取れます。保険金額が時価の8割に満たない場合は損害額が全額保証されないので、保険金額を高めに設定しておくと安心です。
ワンルームマンションの火災保険は、入居者の保険金額が高く設定されています。そのためオーナーが負担する金額は10年間で10万円未満と安価なのが特徴。しかし、火に弱い木造物件の場合は建物全焼のリスクがあるため、保険金額が引き上げられる傾向にあります。建物の構造を踏まえたうえで保険金がどれだけになるかシミュレーションしておきましょう。たとえリスクに備えていても月々の保険料を支払えないのでは本末転倒。月々に支払う保険金や保険内容をチェックし、無理のない範囲で支払える保険を選んでください。

昔ながらの街並みエリアは避ける

火災リスクを防ぐには全焼するおそれのある木造建築を避け、火に強い鉄筋コンクリート造の物件を選ぶのがベストです。また、火災が起きたときに適切な処置ができるかどうかも重要となります。物件を下見する際は、設備や避難経路などをチェックしておきましょう。具体的なチェックポイントは以下の通りです。

多くの物件では、築年数が長いほど設備が古くなっていることがほとんど。長期的な運営をする場合は火災リスクが伴います。火災リスクを防ぐなら、昔ながらの建物が並ぶエリアを避け、築浅の建物が多いエリアで物件を探しましょう。

ワンルームマンション投資
成功のカギはこの3つ!!

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見落としがちなこの3ポイントこそがワンルームマンション投資の成功の鍵!

  • point01
    管理手数料
  • point02
    敷金・礼金
  • point03
    修繕・回復
    費用負担

横浜の物件を紹介している新築の取引実績がある会社の中でも、サブリースの詳細が記載されている会社を選出。3つのポイントを比較しました。

ワンルームマンション投資会社比較一流投資家が見るべきポイント