初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント » ワンルームマンション投資の基礎知識 » ワンルームマンション投資~立地条件がポイント!

ワンルームマンション投資~立地条件がポイント!

ワンルームマンション投資を行う上で、最も重要なのが物件選びです。これが成功と失敗の明暗を分けると言っても過言ではありません。そこで、ワンルームマンションで好まれる立地条件や場所などについて詳しくまとめてみました。物件選びの参考にしてください。

都心までのアクセスの良さが決め手

一般的に考えると建物は経年数を重ね、築年数を経ると資産家値が下がります。しかし、必ずしもそうとは言えないという場合もあるのです。資産価値を上げてくれる街、下がる街があります。当然、投資するなら街そのものに対しても注意深く見極めたいところです。今後人気や注目を集めることが期待できるような場所を選び、そのエリアにある物件を選ぶことが重要です。

このような街の特徴の一つとしては、やはり都心までのアクセスの良さが挙げられます。山手線、中央線、東急東横線、東急田園都市線などの沿線のエリアなどは安定した人気エリアです。また、東京湾や隅田川に近い、いわゆるウォーターフロントなどは物件によっては部屋からの眺望などの面で付加価値がつく可能性があります。

また、都心から少し離れながらも電車の便が良いエリアである赤羽、板橋、北千住などもアクセスの良さに加えて都心の物件よりも賃料が安いので、入居者の需要が常に見込めるエリアだと言えます。

「住みたい」街ではなく「多くの人に選ばれる」街を選ぶ

「住みたい街ランキング」などでランクインしている街に行ってみると確かに魅力的です。街全体として海に近く素敵な場所が多く、都心へのアクセスも良好である横浜、都心にありお洒落なのに落ち着いた雰囲気で小さな公園やレストランも多い恵比寿、井之頭公園などもあり、閑静な住宅街が広がる吉祥寺。品川や池袋などが続き、埼玉県の大宮や浦和などのエリアも10位までにランクインしています。

しかし実際のところは、その家に誰と住むのか、家族で住むのか単身で住むのかによってより安定した需要のあるエリアは異なります。また「買って」住みたいのか、「借りて」住みたいのかによっても人気のあるエリアは微妙に異なっています。学生なのか社会人なのかによっても異なるでしょう。

通勤、通学の利便性、そして周辺環境、駅までの距離など。思い付くものに関して検討することはもちろんですが、注目すべきは単身で住みたい街を東京で見てみると東京、新宿、品川、銀座などに近い、通勤の利便性を重視していると思われるエリアや羽田空港を利用することを前提としていると思われる「大田区」の人気が安定しているということです。

老朽化しない街、成熟している街を選ぶ

駅前などの再開発が進んでいるような、都市計画に沿って進化している街は、やはり魅力的で人気が安定しています。治安や環境も整い、駅前には商業施設や病院、学習塾などもあり、住みやすいと感じることができる街が多いからです。

ニュータウンや大きな団地などの高齢化が問題になっていますが、街として考えた時にも同じことが問題になります。常に若い世代や新しい住民が増えているような活気のある街であることは、ワンルームマンション投資としての物件を探すうえでも非常に重要なポイントです。

生活利便施設が近くにある物件を選びましょう

生活利便施設とは生活するうえで必要なさまざまな施設のことです。 たとえば銀行、郵便局、病院、スーパーマーケット、コンビニエンスストア、ドラッグストア、飲食店、クリーニング店、商店街などのことです。「近くにあると便利」「近くにないと困る」そんな施設のことを言います。

そしてワンルームマンションに住む方の生活パターンなどから需要を考えた時、銀行や郵便局、病院などは勤務先の近くにあれば済むことが多いです。帰宅時間を考えても自宅近くに着くのは19時以降という方が多いですから、営業時間が長いスーパーマーケットやドラッグストアなどがあると喜ばれます。コンビニエンスストアも良いのですが、それだけでは不十分です。毎日の生活の中においては、やはり品揃え豊富な施設が近所に欲しいところです。一人で立ち寄りやすい飲食店などがあるということも大切です。「一人暮らしに向いているような生活利便施設が充実しているか」という視点を持つことが重要なのです。

人気の秘密は商店街にあり!

最近、大型商業施設ではなく、商店街が再び注目を集めるようになりました。活気がある商店街が駅前に広がっている街はやはり街全体としても活気があり、安定した人気があります。なぜでしょうか?

商店街の魅力は何と言っても駅前に多いということ。つまり帰宅ついでに立ち寄れるというところにあります。駐輪場などに自転車を止め、広い施設内を歩き回らなければ売り場に到着できない大型商業施設などと比べて、精肉店、鮮魚店、青果店、惣菜店、菓子店、ドラッグストアなど、それぞれの店で購入することができるというのが商店街の特徴。またお店の方との何気ない会話も商店街の魅力です。マニュアル通りの接客をする大型商業施設やコンビニエンスストアなどでは義理や人情を感じることなどほとんどありません。買い物がしやすいというだけではなく、温かなコミュニケーションを取ることができるのも商店街の大きな魅力です。また商店街によってはアーケードなどがあるため、天候に関係なくゆっくりと買い物をしながら歩けるというのもポイントが高いようです。

将来有望な立地条件とは

都心のターミナル駅及びその沿線

都心のターミナル駅といえば、東京、上野、秋葉原、品川、渋谷、新宿、池袋、などが挙げられます。このように複数の路線が乗り入れている駅は多方面にアクセスしやすい場所でもあるため、通勤、通学、出張などの時にも利便性が高く特に人気です。また、このような都心へのアクセスが良い路線の沿線で急行が停車する駅なども利便性が高く、都心から離れるため賃貸料金は都心に比べて安いため、人気があります。

ブランド力のあるエリア

「どこに住んでいるのかと聞かれて、こんな地名を答えてみたい」そんな風に憧れるエリアは、資産価値が安定して高いという傾向にあります。たとえば港区の南青山、元麻布、赤坂。渋谷区渋谷、神宮前、代々木。品川区、目黒区など。東京都内だけではなく、それぞれの地域には、憧れられるようなエリアがあるものです。それが「ブランド力」のあるエリアです。このようなエリアでは、築年数が経っていても、賃料が割高であっても、入居希望者が見つかりやすいという傾向があります。

外資系ホテルの進出するエリア

近年、マンション用地とホテル用地の需要が重なってしまい、地価が高騰するという傾向があります。外資系ホテルが進出を予定、または決定するようなエリアは地価が上昇すると言われています。集客を意識して綿密なマーケティングなどによって戦略練っている外資系ホテルが選ぶエリアというのはそれだけ利便性、雰囲気、眺望など総合的に価値が高い要素が多い場所だということです。

再開発の見込まれるエリア

「都市再生緊急整備地域」という言葉をご存知でしょうか。都内の主要エリアや横浜、川崎などが指定地域となっています。これは地域の再開発を促進することで、外資系などの企業の誘致などを推進するというものです。今後、このようなエリアは就業人口が増加する可能性があり、職場までのアクセスを重視する傾向にあるワンルームマンションの需要も同じエリアに生まれるからです。

新線・新駅の建設されるエリア

鉄道インフラが整備されているエリアは、やはり不動産の資産価値も高くなります。特に、新線や新駅などができた場合は特に注目する必要があります。

たとえば今まで駅まで徒歩で20分かかっていたようなエリアに新駅ができれば、その地域はたちまち駅近になるわけですから、資産価値も当然上昇します。

最近話題になっている山手線の「品川」駅と「田町」駅の間に建設中の品川新駅(仮称)は、2020年に暫定開業を迎える予定ですが、このようなエリアはやはり注目するべきでしょう。

訪日客が多く訪れるエリア

最近、訪日外国人が増加していることが注目されています。外国人観光客が行く先として思い浮かぶのは東京、富士山周辺、京都あたりでしょうか。しかし、最近では実にさまざまなエリアで観光などを楽しむ外国人を目にします。こうした訪日客は来訪先で消費しますので、エリア全体にさまざまな経済効果を生み出し、地価も上昇するという傾向があります。

都心なら安心できるのか?マンション投資に適していない場所

ワンルームマンション投資には立地条件が大切だということをおわかりいただけたでしょうか?それでは、利便性の高い都心や都心へのアクセスが良好である周辺地域なら良いのかというと、そんなことはありません。

ワンルームマンションの供給が需要を上回り、空室が多いエリアもあります。「人気があり、注目されているエリア」というだけでは安心できないということです。常にシビアな視点を持ちながらどのようなエリアも先入観を持たずに見ることが大切です。

ワンルームマンション投資
成功のカギはこの3つ!!

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見落としがちなこの3ポイントこそがワンルームマンション投資の成功の鍵!

  • point01
    管理手数料
  • point02
    敷金・礼金
  • point03
    修繕・回復
    費用負担

横浜の物件を紹介している新築の取引実績がある会社の中でも、サブリースの詳細が記載されている会社を選出。3つのポイントを比較しました。

ワンルームマンション投資会社比較一流投資家が見るべきポイント