初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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ワンルームマンション投資と節税

ワンルームマンション投資はなぜ節税になるのか

ここで、サラリーマンを例に考えてみましょう。毎月、給与明細を見ると所得税などが源泉徴収されています。毎月の給与や報酬、ボーナスなどを支払う会社などが、あらかじめ所得税などの税金を差し引いて納付しています。

節税というのは、あくまでも法的に正当な範囲の中で納税の負担を軽減するための工夫です。ワンルームマンション投資をすることで、具体的には所得税の節税対策になります。なぜなのでしょうか。

所得税とは「給与所得」に対してかかる税金です。それが、不動産投資をしている場合には「給与所得」に加えて「不動産所得」に対してかかることになります。不動産投資では、ローンなどでワンルームマンションを購入した分の金額を返済していますので、不動産所得が赤字になります。

そうなれば、給与所得から不動産所得の赤字分を引いて計算されますので、マンション投資をしていない人と比較すると所得が減額されることになるのです。それで所得税の節税につながるというわけです。

このように、不動産所得が赤字であるために所得税の節税になるということですが、給与所得と関係がない不動産所得に対して、確定申告をすることで「払い過ぎた税金を取り戻す」ということになります。つまり確定申告をして還付手続きをすることで源泉徴収されていた所得税が戻ってくるわけですね。それでワンルームマンション投資は「節税対策」になると言われているのです。

節税目的だけでマンション投資をするのは正解なのか!?

ワンルームマンション投資のような不動産投資で節税をするという手法は、いわゆるバブル期から行われていたことでした。しかしながら、バブル期にマンション投資をしていた人たちは負債を抱えて手放したり、損をしてしまうなど、長い目で見ると「マンション投資なんてやめたほうが良い。」という声もよく聞かれます。知識を持たないまま、目先の節税や利益だけで飛びついて上手くいくほど甘いものではありません。

投資物件としての将来性を見極め、長期的な安定収入を得られるかどうかというシビアな視点を持ちましょう。「所得税の節税」にしても、それはずっと継続できるものではありません。節税を目的にするのではなく、あくまでもビジネスと捉え、結果として一定時期節税効果もあった、という程度に考えたいものです。

どのような節税効果があるのか

不動産所得で赤字を出すから節税になる、と言っても、赤字を出すということにリスクはないのか?と思いますね。

不動産投資の場合、実際には支出を伴わない費用が発生します。この費用が帳簿上の赤字を生み出します。

不動産を購入した場合、購入した金額を建物の利用可能な年数で割って毎年同額を費用として計上します。これを「減価償却費」といいます。この減価償却費がまさに「実際には支出を伴わない費用」になります。不動産所得の赤字とは、帳簿上の費用が帳簿上の売り上げよりも多い状態のことをいうのです。実際にはかかっていない費用、つまり減価償却費によって不動産所得の赤字を生み出す可能性があります。赤字を生み出したことで所得税が還付され、さらに実際には不動産所得を得ているという状態を作ることができるというわけです。

例えば、利用可能年数が40年のワンルームマンションを2,000万円で購入したとします。2,000万円を40年で割ると1年あたりの減価償却費は50万円となります。この減価償却費分が実際には手元資金として残るというわけです。

ワンルームマンション投資は相続税対策にも有効

ワンルームマンション投資は相続税対策としても活用されています。なぜかというと、現金での相続は、相続税では全て課税対象になってしまいます。一方で、マンションのような不動産の場合、土地は公示価格の約80%、建物は実勢価格の約50%の金額を相続税評価額として算出します。現在、賃貸中のマンションである場合は、相続税評価額がさらに引き下げられる場合があります。つまり現金での相続に比べて評価額の算出が複雑にはなりますが、低くなります。

現金に比べて評価額が低くなれば、それだけ相続税の節税にもなりますから、多くの資産を持っている人などはワンルームマンションなどの不動産投資を上手く活用しているのです。また、遺産を分割しやすく分かりやすいので、相続のトラブルを回避することにもつながります。

ワンルームマンション投資
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