初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント » ワンルームマンション投資の基礎知識 » ワンルームマンション投資で重要な仕入れ値はどうする

ワンルームマンション投資で重要な仕入れ値はどうする

マンション掃除

ここでは投資用のワンルームマンションの仕入れ値と販売価格の判断方法についてまとめています。

ワンルームマンション投資用の仕入れ値とは

不動産投資の業者が、できるだけ安く物件を仕入して、高く売却したいと思うのは当たり前のことです。どれくらいの利益があるのかを検討する際に、仕入れ値が重要になってきます。仕入れ値を決める際、実質利回りがいくらになるのかが重要なポイントです。

実質利回りは年間家賃収入と売り出している物件価格によって算出可能です。計算方法は【年間賃料収入÷物件価格】となります。ちなみに年間賃料収入は実際の家賃収入から管理費や修繕積立金を差し引いた額になります。

そして、ワンルームマンション投資業者目線では実質利回り4.5%~6%程度が相場と言われています。

仕入れ値相場の算出例

【年間家賃収入が80万円の場合】

つまり、仕入れ値相場は1,333万円~1,777万円となります。

業者は実質いくらの利回りで販売する?

相場を基に仕入れたワンルームマンションを業者は実質どれくらいの利回りで販売するのでしょうか。

仕入れの際の実質利回りは4.5%~6%程度ですが、結論から言えば業者は実質利回り3.8%~4.5%が相場と言われています。販売価格の計算も仕入れ値同様の方法で計算できます。

販売価格相場の算出例

【年間家賃収入が80万円の場合】

つまり販売価格の相場は1,777万円~2,105万円ということになります。そして仕入れ値から販売価格を差し引いた額が業者の利益となるため、高い利回りで仕入れし、高い利回りの時に販売すればより利益が多くなります。

物件査定の注意点

物件の査定額は、立地はもちろんですが、それ以外にも物件の細かな部分が影響してきます。そのため、物件を査定する場合にはそういった細かな部分まで注意しないといけません。

例えば築年数が古い物件、周囲の家賃相場と差が大きい物件などは、空室が増える可能性が高いですし、総戸数が少ない物件だと空室になった際のリスクも大きくなりますし、収益性が悪いので注意が必要です。

またサブリースやテナント物件、都心から離れている物件なども危険な物件になります。

まとめ

ワンルームマンション投資をする場合には、まずはその物件の立地条件を見極める必要があります。利回りの高さで選ぶのは重要になりますが、都心のワンルームマンションはそもそも利回りが高くありません。そして利回りが高い物件はその分リスクも高くなります。

ですので、しっかりと立地を精査して、その上でしっかりと利益が出ると判断できる物件を探しましょう。

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    修繕・回復
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