初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント
初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント
初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント » ワンルームマンション投資の基礎知識 » ワンルームマンション投資に失敗しないためには

ワンルームマンション投資に失敗しないためには

ワンルームマンション投資に失敗の要因を調査しました。失敗しないためのポイントもまとめているので、これからワンルームマンション投資を考えている方はご一読ください。

ワンルームマンション投資で失敗する要因を把握する

ワンルームマンション投資で取り返しのつかない失敗をした方は少数ですが、不動産投資を続けられなくなる方は多数います。物件の選びに問題がある場合や不動産会社の口車に乗せられてしまうケースなどです。

ここでは、ワンルームマンション投資に失敗した典型的な事例を紹介します。投資を行う前に失敗の要因を知ることで、同じ過ちを繰り返さないようにしましょう。

収益性に影響するほど高い金利で購入してしまった

毎月の収益に影響する金利で物件を入手すると、ワンルームマンション投資に失敗する確率が上がります。金利が2.5%以上だった場合、毎月の収支に影響を与える可能性があるのです。

物件の利回りから借入金利を差し引いた金額を「イードルド・キャップ」と言い、毎月のローン金利が利回りと同等かそれ以上なら大きな問題です。

たとえば、将来の収入や生活費の補填として新築のワンルームマンションを購入したとしましょう。ローンの返済や管理費、修繕積立金などの支払いを合わせて毎月の出費が15万円。

家賃収入が12万だとすれば、月に3万円の出費に。とはいえ、毎月3万円を支払って定年後にはマンションが自分のものになれば問題ありません。

しかし何らかの理由で収入が減ると、毎月の出費が厳しくなります。また入居者に家賃の減額を迫られることもあるでしょう。結局、出費だけが増えてしまうため、物件を手放さなければならなくなるのです。

金利が低ければ、マイナスになるリスクが減り手放さなくてよかった可能性もあります。

入居率が低い物件に手を出してしまった

ワンルームマンション投資に重要なのは、入居率の高い物件を購入することです。しかし人気のないエリアの物件を購入してしまうと失敗につながる可能性大。不動産会社の「老後の資産確保」「老後の収入安定」「年金の代わり」といった言葉に惑わされていると、適当なエリアにある物件を選んでしまうかもしれません。

たとえば、東京都墨田区にある錦糸町駅付近の新築ワンルームマンション賃貸相場は、8万4,000円ほどです。墨田区には東京スカイツリーが完成したり、312店舗が集う商業施設のソラマチができたりと、周辺環境が整備されています。

人気のあるエリアなので、ワンルームマンションの数も豊富ですが、分譲価格が高いため家賃も割高です。さらにビジネス街である新宿へは、錦糸町駅からは20分かかります。

一方で、東京都中野区の中野坂上駅付近のワンルームマンション家賃相場は、7万2,800円程度。東京都が公表している犯罪発生も少なく治安も良好。中野坂上駅から新宿へ4分程度と主要駅へのアクセスが抜群です。

墨田区は新築ワンルームマンションが多く、価格も高いため家賃が高くなってしまいます。近隣区域である中野区と比べると1万円以上の家賃差があると入居者が入りづらくなり、家賃を下げざるを得ない場合も。また物件が駅から10分以上離れている場所にも注意が必要です。

駅から遠いエリアの物件を購入すると、入居者が確保できない場合も。家賃を下げることに迫られ収益が減るリスクが高くなります。ワンルームマンション投資を成功させたいなら、入居率を意識したエリア選びも大切です。

土地のブランドに踊らされた

街のブランドだけを意識してワンルームマンションを購入してしまうと、失敗につながる可能があります。たとえば、東京日本橋は一等地のオフィス街です。

三越といった百貨店があり、大きなブランド力があります。入居需要の多いエリアでもありますが、ひと口に「日本橋」といってもピンキリです。

日本橋の東京メトロ銀座三越前駅の周辺は、中心エリアに当たります。日本橋三越やコレド日本橋、コレド室町などの商業施設があり、毎日のように賑わっているエリアです。

この地域の周辺に絞って築浅・格安のワンルームマンションを見つけられれば、家賃が割高でも入居率が高く安定した家賃収入が得られます。

同じ日本橋にあるJR馬喰町駅周辺は、繊維問屋が多くありますが、人が集まるような商業施設はありません。中心エリアからも離れているため、買い物をするのにも電車で移動する必要があります。

閑静な街並みで住み心地は良いものの、人気エリアではないので、入居率を上げるためには家賃低くしなければなりません。

ワンルームマンション投資をする際は、街のブランドだけ判断するのではなく、土地柄も確認したうえで物件を選ぶことが大切です。

値上がりトークに乗せられた

不動産会社は物件を売るために「値上がりトーク」を駆使してきます。根拠もないのに「将来この地域の土地は値上がりしますよ」と言って、購入意欲を刺激するのです。

過去には東京スカイツリーをネタにした値上がりトークが使われていました。「東京タワー周辺に土地を持っていた方たちは、戦後の経済成長で地価が上がり大儲けをした。

同じように東京スカイツリー周辺に土地を持っていれば地価が上昇し大金が舞い込んでくる」というもの。この理由にはまったく根拠がありません。

そもそも戦後の経済と現在の経済では状況が違い過ぎます。物件の周辺環境やアクセスの良さなど、根拠のある説明があるかが重要です。

その他にも「新しい駅の影響で値上がりする」「オリンピック需要で値上がりする」など、場所や時代に合わせたセールストークが存在します。そういった値上がりトークに惑わされず、不動産の価値を見極めましょう

激安物件を購入して修繕費がかかった

ワンルームマンション投資を行う場合は、激安物件に注意しましょう。ワンルームマンションは「管理を買え」と言われるほど、管理状況が資産価値に直結します。

激安物件は管理が行き届いていない場合が多く、資産価値が低くなる可能性があるのです。管理組合が機能していなければ、物件の価値は下がり続けます。

有名なのは銀座にある中銀カプセルタワービル。建築家である黒川紀章氏の代表作の一つとして知られています。ビルは1970年代に建てられており、現在では築45年以上で、老朽化が進んでいるそうです。そのため、ワンルームマンション1室あたりの価格は600~800万円なのだそう。

想定家賃は6~7万で、利回りが9%ほどと魅力的な物件に見えます。しかし、物件を維持するためには大規模修繕が必要。中銀カプセルタワービルでは、管理組合が建替え派と修繕派に分かれており、大規模修繕ができずにいるそうです。これでは、安定した不動産投資はできません。

激安だからといって管理が行き届いていない物件に手を出してしまうと、失敗につながる可能性があります。特に価格の安い物件の場合は、管理体制がどうなっているのかを確認してください。

ワンルームマンション投資に失敗しないための3つのポイント

先に上げた5つの失敗例を回避するためには、3つのポイントを押さえておく必要があります。ポイント1は「物件選び」、ポイント2は「不動産会社選び」、ポイント3は「管理会社選び」です。それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

ポイント1 慎重な物件選び

ワンルームマンション投資は購入時点で、成功するかしないかの8割が決まるといわれています。立地条件はもちろん、物件の価値も需要です。安定した収入があり、資産価値が高く、適正価格で売買されている物件を選ぶことがポイントです。

不動産会社の話だけを聞いて決めたり、実際の物件を見ることなく購入するのは絶対にNG。物件が将来守りの資産になるかを見極めてから購入しましょう。

そのためには、不動産投資の知識が不可欠ですが、投資家という立場ではなく、入居者の気持ちになることが大切です。

実際に足を運んで物件を吟味、不明な点をうやむやにせず納得できるまで調べましょう。入居者の立場に立って物件を選ぶことが、良い物件と出会えるコツなのです。

ワンルームマンション投資に最適な物件選び方まとめ

ポイント2 信頼できる不動産会社選び

物件選びと同じように重要なのが、ワンルームマンション投資のパートナーとなる不動産会社選びです。不動産会社のなかには、投資家の利益を考えず、自分たちだけの利益を考えているところも。

しっかりした説明がないまま購入し、最終的には収支がマイナスになり、不動産投資を止めざるを得ない状況になってしまった方もいます。

そういった不動産会社に引っかからないためには、セミナーに参加することが大切です。セミナーに出席することで、その不動産会社の方向性がある程度わかります。

不動産投資のメリットばかりを説明し、デメリットを伝えない会社には気をつけましょう。投資にはリスクがつきもの。不利益なこともしっかりと伝えてくれる不動産会社なら信頼に値します。

また1社だけでなく少なくとも4社以上のセミナーに参加してください。そうすれば、自分に相応しい不動産会社に出会える可能性が高くなります。

ワンルームマンション投資会社の選び方

ポイント3 対応の良い管理会社選び

ワンルームマンション投資で管理というと、「建物管理」「賃貸管理」の2つに分かれます。

建物管理は、東京都内の築浅ワンルームマンションを購入した場合、物件の管理組合が決めた建物管理会社が行うため、自分で管理会社を決められません。また管理会社の決定も管理組合の議決合意が必要です。

賃貸管理は、入居者の募集や審査、賃貸借契約などのやり取りを代理で行うことです。入居後の苦情処理や家賃集金、オーナーへの送金なども一括して行ってくれます。

入居者とのやり取りが上手くいかないと、トラブルの原因になりかねません。ワンルームマンション投資で管理会社を選ぶ際に注意するポイントは、賃貸管理なのです。

不動産投資はいかに手間をかけずに行うことが大切。他に仕事をしている場合、本業があるので投資で時間を取られていては元も子もありません。

対応の良い管理会社に依頼し、時間を取られることなくワンルームマンション投資を成功させましょう。

ワンルームマンション投資
成功のカギはこの3つ!!

会社比較
を見る

見落としがちなこの3ポイントこそがワンルームマンション投資の成功の鍵!

  • point01
    管理手数料
  • point02
    敷金・礼金
  • point03
    修繕・回復
    費用負担

横浜の物件を紹介している新築の取引実績がある会社の中でも、サブリースの詳細が記載されている会社を選出。3つのポイントを比較しました。

ワンルームマンション投資会社比較一流投資家が見るべきポイント