初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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ワンルームマンション投資におけるサブリースについて

ここでは、ワンルームマンション投資といった不動産運営を外部委託するサブリースを紹介しています。不動産運営の初心者でも挑戦しやすい運営方法です。しかしサブリースは、メリットだけでなくデメリットもあります。安易に手を出してしまうと失敗する可能性があるので、サブリースの仕組みを理解したうえで検討してください。

そもそもサブリースとは

サブリースは物件所有者がサブリース会社に所有物件を一括で借り上げてもらうことで一定の賃料を得る方法です。ほとんどの場合、賃料は実勢家賃をベースに決められており、たとえ空室が続いても賃料が支払われる「家賃保証」を受けられます。

入居者はサブリース会社と賃貸借契約を行うため、管理はすべてサブリース会社に任せられます。つまり自分の物件を賃貸経営してもらい、安定収入を得る運営方法なのです。

サブリースを行うには、転貸するための物件を必要とします。土地活用の一環として利用することが多く、空き地に新築物件を組み合わせたパターンが典型的です。ほかにもワンルームマンションといった投資用物件の購入促進で、サブリースをセットにしているケースもあります。

サブリースの仕組み

複数戸あるマンションやアパートをサブリース会社が一括で借上げて、転貸するという仕組みがサブリースです。サブリース会社が物件を借り上げてくれるので、空室や賃料変動が起きても建物オーナーは影響を受けません。

基本的にサブリース会社から一定額の賃料が支払われます。そういった理由からサブリース契約は、家賃保証や空室保証と呼ばれることが多いのです。賃料の総額と建物オーナーへ支払う賃料の差額が、サブリース会社の利益になります。

転貸している物件が満室であれば、サブリース会社は儲かりますが、空室が多くなると家賃が建物オーナーへ支払う家賃よりも低くなる可能性も。サブリース会社は利益を得られない「逆ザヤ」が発生するリスクを抱えているのです。

また悪質入居者への対応や賃料不払に対する督促、クレーム対応などは、すべてサブリース会社が引き受けます。建物オーナーが運営に関わることはほとんどないため、手間がかかりません。仕組みだけを見ると、魅力的な契約です。しかしサブリースには、メリットだけでなくデメリットも存在します。

サブリースのメリット

サブリースを行う物件所有者は賃貸経営の初心者が多いため、不動産投資のプロに委ねて運営効率を上げることは賢い選択です。それではサブリースのメリットについて見ていきましょう。

空室リスクや家賃滞納リスクを回避できる

サブリースは一括借り上げなので、空室や滞納に関係なく賃料を受け取れます。自己経営(マスターリース)でありがちな空室リスクや家賃滞納リスクを回避できるのが魅力です。そのなかでも家賃滞納リスクは減収だけでなく、人的トラブルにもなるので避けたい部分。またサブリース会社に運営を任せて安定した家賃収入を得ることで、物件の購入で借り入れたローンの返済が安定するのもメリットです。

管理業務を一括で委託できる

物件所有者は物件を運営する必要がなく、通常の管理業務をサブリース会社に任せられます。サブリース会社が受け取る賃料の差額には、管理業務に関する費用も含まれていることがほとんど。入居者についても、サブリース会社に管理責任があります。間接的に管理費用負担することになりますが、一括して管理を任せられるのは大きなメリットでしょう。

確定申告がしやすい

サブリースは収支の管理をシンプルにできるので、確定申告がしやすくなります。物件所有者はサブリース会社と賃貸借契約を結ぶだけ。入居者が賃貸借契約を結ぶのはサブリース会社なので、家賃や入退去の際に発生する費用を計上する必要もありません。収支管理がとても容易になるため、確定申告もしやすくなり手続きの手間を大きく減らせます。すべて自分で管理するマスターリースでは、税理士に依頼するのがほとんどです。サブリースで確定申告がしやすくなれば、税理士報酬をカットし、結果としてコスト削減にもなります。

入居者トラブルが発生しても責任を回避できる

家賃滞納や退去時のトラブルは、訴訟に発展することも珍しくありません。サブリースなら不測の事態が起きても、管理責任はサブリース会社にあるため、物件所有者が責任を負うことがないのです。万が一、入居者とトラブルが発生しても、物件所有者との契約に影響はなく、収入は家賃保証で確保されます。入居者トラブルのリスクがないのもサブリースの大きなメリットです。

サブリースのデメリット

サブリースにはメリットだけでなくデメリットもあります。デメリットを把握し、メリットと比べてから運営するかどうか決めるのが、賢い選択です。不動産投資を成功させるためにも、デメリットについて知っておきましょう。

家賃収入が低くなる

サブリース会社と契約すると保証料や手数料などがかかるので、入居者からの家賃収入は減収になります。こればかりは避けることのできないデメリットです。家賃収入を満額で得たいのなら、マスターリースで行うしかありません。しかしマスターリースの場合、保証がないので空室になると減収となります。空室でも賃料が入ってくるサブリースと比べたうえで、どちらが良いか判断することになるでしょう。

入居者を選べない

サブリースは入居審査をサブリース会社が行います。「モラルが低い」「素行が悪い」などの物件に住んでほしくない入居者が、サブリース会社の審査を通過し入居することも考えられるのです。もちろんサブリース会社も無用なトラブルを避けるために、基準を設けて入居審査を行います。しかし空室が続くと収益に影響するため、入居率は高くしておきたいもの。場合によっては、ある程度妥協することも。とはいえ、管理するのはサブリース会社なので、物件所有者に責任が及ぶことはありません。

サブリース会社が倒産する可能性も

サブリース会社も経営不振によって倒産する恐れも。万が一、サブリース会社が倒産してしまうと、物件所有者だけではなく、部屋を借りている入居者にも影響がでます。サブリース会社が倒産すると契約が解除され、入居者との賃貸借契約は物件所有者に引き継がれるのです。問題となるのは、サブリース会社が預かっている敷金。賃貸借契約が引き継がれた場合、敷金は物件所有者に引き渡されるのが原則です。しかし倒産となると回収できない可能性があります。

サブリースの注意点や問題点

サブリース会社との契約内容は、会社ごとに異なる可能性があります。国土交通省が標準契約書を用意しているのですが、必ず準拠されているとは限らないのです。標準契約書とは異なる内容でも、家賃保証額や管理内容、修繕費の負担など、合意に基づいた契約であれば有効になります。物件所有者とサブリース会社との情報量や法的知識の差がサブリースが問題視される理由です。ここでは、サブリースの注意点や問題点を紹介していきます。

家賃保証

通常は周辺相場から実勢家賃をベースに家賃保証額を取り決めます。しかし、物件所有者が実勢家賃を把握するのは難しいでしょう。家賃保証についても7~9割と幅広いですが、これ以上に低い割合になっている可能性もあります。ワンルームマンション投資といった不動産運営について知識のない物件所有者は、きちんと収支計算ができず低い家賃保証で契約を結んでしまうこともあるようです。サブリースを利用したとしても最低8割、できれば9割の家賃保証を目指すべきです。所有物件の家賃設定が実勢値とかけ離れていないかチェックしましょう。

免責期間

契約内容にもよりますが、新築時や退去時に免責期間が設けられる場合があります。免責期間とはサブリース会社が家賃保証をしなくても良い期間のことです。免責期間がある場合、物件所有者が無収入となる期間は発生します。

新築時の免責期間は、入居までの準備期間でもあるという理由で設けられています。しかし、新築という最も家賃を高くできる状況に免責期間を設けることで、サブリース会社が利益確保するために設定することが多いようです。

退去後の免責期間がある場合、サブリースの最大のメリットである空室時の家賃保証がなくなる結果になります。完全に物件所有者に不利な契約です。

もしも免責期間を設ける必要がある場合は、1~2ヶ月に設定することでリスクヘッジを行いましょう。

家賃保証の見直し

サブリースの家賃保証は契約時に保証年数が設定されていても2年ごとの契約更新で下げられていきます。ずっと安泰だと勘違いしてはいけません。契約の内容にも、経済事情や周辺相場の変化による賃料改定が組み込まれているはずです。

サブリース会社は借主の立場なので、借地借家法上「賃料の減額請求」が認められています。また保証年数は「同じ額の家賃」を保証するものではないのです。

しかし賃料の減額を断ってしまうと、中途解約になってしまう場合も。長期間のサブリースを計画するのであれば、家賃保証が下がるのを前提にシミュレーションしなければなりません。そうしないと計画倒れになるので注意してください。

原状回復費用・修繕費用

入居者が退去した後の原状回復費用をはじめ、十数年ごとの修繕費用は、物件所有者が負担する契約になっていることがあります。物件を維持するという面で仕方がない費用です。ここで問題になるのはサブリース会社の指示通りに工事しなければ、契約更新を断られることも…。

また相場よりも高い業者や上乗せ請求など、不当な工事費を請求されるケースもあるので、費用負担の詳細は必ずチェックしましょう。サブリース会社が提示する収支計画には、これらの費用が含まれていないこともあります。収支計画を鵜呑みせず、慎重になることが大切です。

解約時のトラブル

サブリースの契約更新を拒めば簡単に解約できると思いがちですが、その考えはトラブルの元になりかねません。サブリース会社はあくまで借主の立場です。借主保護を目的とする借地借家法が適用され、物件所有者からは正当事由なしに解約できないことになっています。また中途解約については、解除の予告期間が長かったり違約金が高かったりするなど、解約に不利な条件が設定されることも考えられるでしょう。

解約時のトラブルは、サブリース会社だけではありません。サブリースを解約すると、物件所有者は管理者の地位を引き継ぐことになり、入居者から家賃収入を得ます。しかしサブリース会社が入居者情報の開示を拒み、入居者と連絡できないことも。振込先の変更ができないばかりか、最悪の場合敷金を持ち逃げされる可能性もあります。

こういったトラブルまで想定するのは難しいところ。しかしトラブルが起こることも想定しておかなければ、万が一のことが起こったときに対処できません。なによりも信頼できるサブリース会社を見つけるのがトラブル回避のカギになります。

利益相反関係

物件所有者とサブリース会社の収入は、入居者の家賃を原資とします。サブリース会社の取り分が多くなれば、必然的に物件所有者の取り分は少なくなるということ。互いに利益相反にある関係です。サブリースの本来の目的は、プロの手を借りることで賃貸経営を最適化し家賃収入を増やすこと。利益を確保は当然なのですが、現実的にはそういう構造にはなっていないのが現状です。

常に満室に近い状態なら家賃収入が多く、利害関係は目立たちませんが、家賃収入が減った場合、物件所有者の人が不利益を受けます。家賃保証は「保険」と考えられがち。しかしサブリースの家賃保証の仕組みは、加入者から掛金を集めて保険金の支払いに備える保険とは違います。家賃収入から取り分を引き、残りの賃料を物件所有者に支払うのがサブリースの家賃保証です。保険とはまったく違う性質だということを覚えておきましょう。

サブリースがおすすめな人とそうでない人

これまでの話も踏まえ、サブリース(一括借り上げ)がおすすめな人とおすすめしない人を纏めると、上記のようになります。

以下、簡単に解説していきます。

サブリースをおすすめする人

不動産運営に不慣れな初心者の場合は、プロの手を借りたほうが上手くいくことが多いでしょう。

ワンルームマンション投資といった不動産運営を自分で行う場合、ある程度の知識や経験が必要となります。サブリースなら知識と経験が豊富なプロに任せられるので安心です。

副業で不動産投資をする場合、なかなか勉強する時間がありません。また片手間なので、本業以外に手間をかけたくないという人もいるでしょう。サブリースを利用すれば、一括して管理を任せられます。

マスターリースの利益率は高いものの空室が発生した場合、家賃収入がなくなります。収入がなくなってもローンの支払いは必要です。サブリースなら家賃保証で、決まった金額が毎月得られるので、安定した経営ができます。

所有物件が住んでいる場所から遠い場所にある場合、管理がとても大変です。移動の費用もかかってしまいます。サブリース会社に任せておけば入居者とのやり取りから管理まで行ってくれるので、物件に足を運ぶ必要もありません。

自己資金がなく金融機関から融資を受けて、賃貸契約をはじめる場合にもサブリースがおすすめ。融資の方法から物件の運営までサポートしてくれるので、失敗するリスクを最小限に抑えられます。

サブリース(一括借り上げ)をおすすめしない人

サブリースを利用すると、家賃収入から手数料や管理費が差し引かれるため、手元に残る金額が少なくなります。家賃保証がありますが、常に満室だった場合は、それだけ不利益なるということ。安定した収益よりも、とにかく利益が欲しいという場合は、サブリースではなくマスターリースを行いましょう。

不動産投資についての知識や経験があればプロの手を借りる必要はありません。初心者は不動産について勉強しなければなりませんし、経験に至っては一昼夜では身につかないでしょう。その場合はサブリースが最適ですが、ある程度の知識や経験がある場合は、自分で運営したほうが家賃の利益率が高いのでおすすめです。

不動産投資をメインの収入源として行っている場合は、サブリースではなくマスターリースがおすすめです。本業がなければ、不動産投資専念できるため、運営や管理に時間をかけられます。家賃収入をすべて得られるので、収益もアップします。

他人に任せるのではなく、自分で不動産運営がしたい人にはサブリースは向いていません。入居者審査や家賃徴収などをすべて自分で行いたい人は、マスターリースを選びましょう。

サブリースは、契約の性質上あまり印象を持たれていません。原因として、一部で悪質なビジネスモデルを行う不動産会社がいるからです。不動産運営に知識の乏しい人をうまく勧誘し、物件を購入させます。サブリース契約を行い利益確保しうえで、家賃保証額を短期間で引き下げているのです。

とはいえ、悪いのはサブリースではなく、人を騙そうとする不動産会社です。空室保証や賃貸管理などのメリットのあるサブリースは、経営に手が回らない投資家が日常的に行なっています。

収益を見込める物件をリスクヘッジしながら、収益を安定させられるのにサブリースの利用価値があります。初めての不動産運営には不安がつきもの。不動産運営の手間を省き、空室保証により安定した家賃収入が得られるのがサブリースです。不動産オーナーになるという強い覚悟がなくても、投資対象となる不動産を買うだけで不動産投資が可能です。不動産投資の初心者でも、信頼できるサブリース会社に任せれば、安定した不動産運営ができるのでおすすめです。

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