初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント » ワンルームマンション投資の基礎知識 » ワンルームマンション投資にかかる修繕費

ワンルームマンション投資にかかる修繕費

ワンルームマンションの修繕内容

ワンルームマンションで、修繕が必要になのは大きく分けて二つあります。マンションのエントランスや廊下、外壁などの共有部分と、所有している部屋である専有部分です。

ここで注意しなければならないのは、毎月支払う「修繕積立金」は、このうちマンション全体の共有部分に対しての修繕費として積み立てているものですから、その他に専有部分に対しての修繕費用も必要になります。

このうち、共有部分に関しては築年数を重ねると定期的に修繕が必要になるものが増えてきます。例えば外壁工事、エントランスやエレベーターなどの改修のほかにも、給水管、排水管、水道管などの工事、ベランダや屋上部分などの防水工事、玄関ドアのリフォーム工事など、さまざまな共用内部の補修工事です。

専有部分は、部屋の中の全てということができます。クロスの張り替えや床の補修、張り替え、トイレや風呂、キッチンなどが古くなった場合の改修工事、エアコンの設置なども含まれます。

マンションでは、部屋の所有者が共有部分の修繕積立金を負担し、10年から15年に1度の間隔で行われることが多い、大規模な修繕工事に備えています。そして、この定期的な大規模修繕工事を先延ばしにしてきちんと行っていないようなマンションでは、入居希望者が見つからない、売却できないなどのリスクが高くなります。修繕がきちんと行われている、または行われるよう、決められていることを確認する必要があるでしょう。

適切な修繕計画は、マンションの資産価値を維持することにもつながります。その意識を持って、共有部分の修繕積立金の他にも、占有部分の修繕費用に関しても計画的に積み立てておきましょう。

修繕積立金はどこまで保障してくれる?

「修繕積立金」は、マンションの共有部分の補修工事や、定期的に行われる大規模修繕工事のために積み立てている費用です。そのため、外壁関連工事、給排水設備工事、ベランダやバルコニー、共有部分の廊下や屋上の防水工事、各部屋の玄関ドアリフォーム、その他共有部分の補修工事費用などは修繕積立金で保障されている部分でしょう。では、具体的にどのような修繕工事を行うのか、もう少し細かく見ていきましょう。

外壁関連工事

外壁関連の工事費用は大規模修繕費用全体の約3割を占めるとも言われる、重要な部分です。具体的には外壁塗装費用、補修工事費用、鉄など金属の部分がある場合には防錆工事費用などです。

給排水設備工事

給水管や排水管の補修費用、給水ポンプの交換費用などです。

ベランダやバルコニー

手すりの防錆塗装、床面の防水工事費用などです。

共有部分の廊下や屋上の防水工事

共有部分の廊下や屋上の防水工事、金属製の手すりがある場合には、防錆塗装をします。

各部屋の玄関ドア

玄関ドアの鉄部や表面などの塗装、劣化状態によってはドアの交換費用、その他ドアに付帯する部分の補修費用などです。

その他共有部分の補修工事費用

共有部分の照明をLED化するための費用、エントランスにオートロックを導入する費用、エントランス部分の自動ドア設置費用、階段の手すりなど。

修繕費用はどれくらいかかるのか?

まず「修繕積立金」で修繕が保障されているマンションの共有部分ですが、それぞれの部分に関して、具体的にどれくらい修繕費用はかかるものなのでしょうか。修繕費用の目安をまとめてみました。

外壁関連工事:経年数によって、劣化状態も変わってきますが、およその目安としては、1㎡あたり1万円前後と考えれば良いでしょう。

給排水設備工事

これはマンションの規模によって大きく異なりますが、給水管補修費用は約120万円、排水管補修費用は約140万円、給水ポンプの交換費用は約80~200万円程度と考えておきましょう。

ベランダやバルコニー

手すりの防錆塗装や床面の防水工事は、防水工事の工法の違いによって多少金額や耐久年数などに差があります。1㎡あたり1万円前後と考えれば良いでしょう。

共有部分の廊下や屋上の防水工事

手すりの防錆塗装や廊下の床面、屋上の防水工事。こ

ちらも防水工事の工法の違いによって多少金額や耐久年数などに差があります。やはり1㎡あたり1万円前後と考えれば良いでしょう。

各部屋の玄関ドア

鉄部塗装費用は1㎡あたり2,000円前後で、表面の塗装費用は5万円前後、ドア付帯部補修費用は5万円前後と考えれば良いでしょう。ドアを交換する場合は25万円程度なので、場合によっては修繕よりも交換の方が安上がりな場合もあります。

その他共有部分の補修工事費用

照明のLED化は1箇所につき約5,000円、オートロック化は80万円、自動ドア設置は120万円、階段の手すりは素材やマンションが何階建てかにもよりますが、20〜30万程度みておくと良 いでしょう。

専用部分の修繕費用の目安

専用部分、つまり部屋全体における修繕費用をみていきましょう。専用部分の修繕と聞くと床や壁を連想する方が多いと思いますが、その他にも修繕箇所は多数あります。

エアコン

交換時期の目安は10年〜15年。費用は1台あたり7~10万円。

ガス給湯器

交換時期の目安は10~15年。費用は9~16万円。機種により金額が変わります。

電気コンロ

交換時期の目安は8~10年。費用は3万円。ワンルームの場合、特にHIが人気です。

ガスコンロ

交換時期の目安は10~15年。費用は1口コンロの場合は5万円、2口コンロの場合は8.5万円~12万円。

浴室換気扇

交換時期の目安は8~15年 。費用は2~3万円。

浴室乾燥機

交換時期の目安は8~15年 。費用は10万円。換気扇から浴室乾燥機に変更は15万円からで、機種により異なる。

照明器具

交換時期の目安は10~15年 。費用は1~2万円。(消耗品である電球などは入居者負担になるのが一般的)

配管(専有部分)

交換時期の目安は20~25年。費用は25~30万円。

壁紙の張り替え、床の傷など:交換の目安は退去時という場合が多い。費用は2~10万円。 ※費用に幅があるのは部分張り替えで済む場合もあり、面積に違いがあるためです。

基本的には交換時期は退去時の経年 数と劣化状態をみて交換や修繕のタイミングを検討します。

修繕積立金の計算方法

共有部分の修繕費として積立てる修繕積立金。適切な修繕積立金の計算方法をまとめました。

ケースその1:まだ一度も大規模修繕が行われていない場合 

ワンルーム(1㎡あたり200円の積立金額として、ワンルームマンションの面積として20㎡で算出します):200円/㎡×20㎡×12ヶ月=48000円

1部屋あたり約5万×部屋戸数×築年数×70%程度と考えるのが妥当。

例)部屋戸数25戸、築18年経過であれば、マンション全体として修繕費用を算出すると、5万×25戸×18年×70%=1,575万 

70%の根拠は、分譲マンションに比べて投資用物件は積立金額が3割程度少なく見積もっている。

ケースその2 :大規模修繕がすでに行われている場合

例えば築18年時に大規模修繕が行われているのであれば5年分の積立金があるかどうかです

ワンルーム(20㎡程度):200円/㎡×20㎡×12か月=48000円

1部屋あたり約5万×部屋戸数×築年数×70%

例)部屋戸数25戸、築18年時に大規模修繕済み、築23年経過という場合は、マンション全体として修繕費用を算出すると、5万×25戸×(23年-18年)×70%=437万5千

※大規模修繕以降の年から計算します。

投資用物件として中古の区分マンションを購入する場合に、注意していただきたいのが修繕積立金がどうなっているのかということです。必ず確認するようにしてください。修繕積立金は、購入後のオーナーにそのまま引き継がれますので、 きちんと修繕積立されていることは、大きなメリットなのです。

ワンルームマンション、部屋の修繕費用の負担

賃貸借契約では、部屋のオーナーは借り主に対して、部屋を賃貸借の目的にかなった状態で使用させる義務を負っています。借り主が安全に部屋を使用することができるということが前提です。たとえ築年数が経った物件で、賃料を減額した場合でも、修繕義務がなくなる、または減額されるということはありません。生活に支障を来すような不具合がある場合には、修繕する義務があります。

そのため、あらかじめ計画的に専有部分の修繕費用も積立てておく必要があるというわけです。必ずしも耐用年数だけで想定することもできません。予期せぬ故障などで耐用年数よりも早い時期に交換が必要になる、という場合もあります。そのため 、さまざまなケースを想定し、修繕費の積立は少し多めに考えておくのが無難です。

営業マンの修繕費説明は要確認

不動産投資会社の営業の説明を鵜呑みにして失敗した、そんな話も少なからず存在する不動産投資。高額なお金が動くため、詐欺被害などに遭うリスクもあります。

そこで、信頼できる不動産投資会社の見分け方をまとめてみました。まず、一番大事なのが投資物件を購入前に選定している段階です。その時に修繕費用なども含めた不動産投資のデメリットなどを全く説明しないという場合があります。修繕積立金の状況や、今後修繕費積立金が増額される可能性があるなど、契約にマイナスな情報を敢えて投資家に伝えないということもあるので、きちんと確認するようにしましょう。購入前に、不動産投資会社から共有部分に関しては、重要説明事項を聞くことができます。しかし、専有部分に関しての状況は管理会社に請求しなければ確認できません。この時に気をつけていただきたいのが、必ず書面にて重要説明事項をもらうようにすることです。口頭での説明だけでは後にトラブルになりかねません。何事も書面をもって契約を進めるようにしましょう。

また、修繕費を負担してくれる不動産管理会社もありますので、選択肢の一つとして考えてみるのも良いでしょう。

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