初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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ワンルームマンション投資の注意点

節税効果がずっと続くものだと思っていませんか?

ワンルームマンション投資のメリットとして、購入した物件の費用を建物の耐用年数で割り、毎年経費として計上することができる減価償却費など、経費実際には発生していない経費を計上することで不動産所得で赤字を発生させ、税金対策になるという説明をされることが多いようです。

確かに、新築物件を購入した初めの年には登録免許税、不動産所得税を経費として計上できるため、節税効果を望むことができるのですが、税理士や不動産投資家は「減価償却費があることで継続的に不動産所得が赤字になり、節税効果がある」という説明を受けてマンション投資をするというのは間違いだという人も多い。「本当に儲かる不動産投資は節税にはならない」とも言われている。節税はあくまでも状況によって一時的に発生することもあるという程度に捉え、長期的にかかる管理費・修繕積立金、不動産の固定資産税、都市計画税などに備え、「堅実に経営する」意識が必要です。

売却価格に愕然!!売るに売れない、なんていうことも

マンション投資会社が提案するプランのほとんどは新築のワンルームマンションです。確かに会社や大学などが多数あるような場所では、ワンルームマンションの需要がなくなることはないでしょう。また、耐震などに対する法規制が整ってから建設された物件は安心感もあります。また、新築物件でないと登録免許税、不動産所得税などが経費として計上できないため、節税目的の投資としては当然の判断だと思われます。

しかし、新築ワンルームマンションは、購入した直後から「中古物件」となり、資産価値は20%一気に下がります。そのため、仮に売却することになった場合、たとえ築浅の物件であっても、新築物件購入時の70%程度にしかならないというケースが多いのが現実です。

入居者が決まらない!利回り低下を招く

利回りは、最初に想定した賃料で、常に入居者が入っているという状況が前提となっているため、まずは空室を作らない、価値ある物件かどうかを見極める必要があるというわけです。

例えば利回りだけをみると、マンションの価格が安い地方の方が高いということがよくあります。しかし、空室が続いてしまったり、賃料を安くするなど定期的な契約内容の変動が起きる可能性もあり、利回りも当初の想定から大きく下がってしまったということも。

そのため立地条件や設備、周辺環境などよく調査し、検証したうえで継続的に需要が見込めるような優良物件を選択する必要があるのです。

出口戦略と資産の組み換え〜長期的な不動産投資の考え方

不動産投資においては長期的な視点を持つことが成功の秘訣です。

購入した時の状況は刻一刻と変化していくからです。仮に購入を考えているワンルームマンションが売却時にはいくらになるのかを想定しておくことは重要なことです。その差額が最小限に止める、いわゆる出口戦略を考える必要があります。

また、相続税対策でも古い所有物件を売却し、新規物件を購入するという資産の組み換えが行われますが、不動産投資ではタイミングを見計らって出口戦略を意識した資産の組み換えなどを行い、複数の物件を所有している投資家も多いのです。単なる「目先の節税目的」でワンルームマンション投資を行うのはおすすめできません。不動産投資には深い知識が必要なのです。

ワンルームマンション投資
成功のカギはこの3つ!!

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見落としがちなこの3ポイントこそがワンルームマンション投資の成功の鍵!

  • point01
    管理手数料
  • point02
    敷金・礼金
  • point03
    修繕・回復
    費用負担

横浜の物件を紹介している新築の取引実績がある会社の中でも、サブリースの詳細が記載されている会社を選出。3つのポイントを比較しました。

ワンルームマンション投資会社比較一流投資家が見るべきポイント