初心者は失敗から学ぶ ワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント

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初心者は失敗から学ぶワンルームマンション投資のカギを握る3つのポイント » マンション投資のメリットとは?

ワンルームマンション投資のメリットとは?

マンション投資メリット

ワンルームマンション投資のメリットや基本知識を紹介します。

ワンルームマンション投資のメリット

1棟買いとは異なり、「ワンルームマンション投資」は自己資金200~300万円程度で始められるため、不動産投資初心者に向いています。安定的な家賃収入を、節税対策や将来に備えた年金・私設保険の代わりとして活用する方法も。
また慣れてきた頃に複数のエリアの物件を購入することで、リスクを分散しながら家賃収入を増やすことも可能です。

税率が低くなる節税効果

不動産投資を行なう際、ローンの利子や物件の管理費、築年数が長くなったために下がった建物の価値などの赤字分を給与所得と相殺することで、所得税や税金を抑えることができます。

【例】

450万円-150万円=300万円

本来の所得である450万円にかかる税率は20%です。マンション投資を行なうことで必要となる費用を差し引いた300万円で税率を計算すると10%になるため、その分所得税が低くなります。

将来に備えて年金の代わりにも

マンション投資メリット老後

施工や建築後の管理を信頼できる会社が行なっている丈夫な優良住宅は建物の耐久性が高く、長期にわたって安定的な家賃収入を期待できます。

【例】

30歳で新築マンションを全額ローンで購入し、65歳で完済した時点での建物の寿命は25年。老後の長期的な安定収入が見込めるため、私設年金として利用しているサラリーマンも多くいます。

生命保険の代わりとして

投資目的でワンルームマンションをローンで購入すると、マイホーム購入時と同様に、団体信用生命保険が付帯されます。これはローン返済期間中に投資用物件購入者に万一が生じた場合、保険金でローンが完済される保障です。ワンルームマンション投資は、購入した収益物件の家賃収入を確保し続けられる、生命保険に準じた「備え」の役割を果たします。

インフレ対策

不動産の販売価格と家賃の動向は、物価の変動と連動しており、ワンルームマンション投資はインフレ対策にも効果的です。デフレ状態になるとモノの値段が下がり、お金の価値が上がるため、現金を持っていても特にデメリットはありません。対して物価が上昇し始めると、預貯金しているお金の実質的な価値は目減りを始めます。

こうしたリスクを回避する意味でも、物価の変動の影響を受けにくいワンルームマンション投資は、自己保有の財産の目減りを避ける意味でも効果的です。

特別なスキルが必要ない

不動産投資家であるオーナー自らが、自身の収益物件の管理全般を担うことは、至難の技と言っても大袈裟ではありません。入居者からのクレームや生じたトラブルへの対応を始め、空室の入居者の募集、滞納家賃の改修、建物設備前半の管理や修繕など、それぞれに専門的な知識と経験値が必要な業務が満載です。

ですが、確かな物件に投資して、信頼できる賃貸管理会社にこれらを一任することで、オーナー自身は何もすることなく、安定した家賃収入の確保が可能です。投資家には特別な勉強や日常的な努力が求められないのが、ワンフームマンション投資の大きな特長です。

空室リスクや管理の難しさ…マンション投資のリスク

毎月の家賃収入が要となるマンション投資にとって、最も大きなリスクは空室リスクです。そのほかにも入居者とのトラブル、売却時の値下がりなど、複数のリスクが存在します。サラリーマンの投資家が働きながらリスクに対処するのは難しく、管理会社へ対応を依頼してリスクを抑えることが一般的です。

マンション投資一問一答

自己資金はいくらくらい必要か

自己資金額は、300~500万円が中心。なかにも元手0円や100万円程度で投資家デビューする方もいます。

ローン審査は年収どのくらいから通るのか

銀行によっては年収300万円から融資を受けられますが、一般的に400~500万円以上がローン審査に通りやすいです。

中古マンションのねらい目は築年数何年程度?

20年前後の物件が、価格の下落と必要な修繕費用のバランスが良く狙い目です。またお手頃な物件だとしても、耐震基準が変わる1980年以前に建てられた物件は空室リスクが高いため、避けた方が良いでしょう。

マンション購入でアクセス面はどこまで気にするべきか

駅からの距離であれば、最低でも徒歩10分圏内の物件を選びましょう。また神奈川や埼玉、千葉であれば新宿・東京駅までの時間や始発駅であるかなどによって、賃貸需要が異なります。

収益が高い物件を選ぶポイントは?

毎月の家賃収入と、物件を売却したときの売却価格が収益になります。どちらもポイントとなるのは立地。駅から近い・近くにコンビニがあるなど利便性が高い住宅は、家賃収入も売却価格も高くなることが予想されます。

空室対策は具体的にどのように行なうのか

最も重要なのは、賃貸需要が高い東京・神奈川などの首都圏で優良物件を選ぶこと。また長期空室保証や入居者募集を行なう管理会社を選ぶのも有効です。

マンション投資とアパート経営の違い

鉄筋コンクリート造りが多いマンションは、耐震性や耐久性が高いため維持管理のコストを抑えられます。アパートは木造が多いため安く購入できる一方、劣化が早いうえに空室リスクが高いため優良物件を見定めるのが難しく、投資中級者だと言われています。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りとは、年間の家賃収入÷物件の価格で算出するもので、管理費用は考慮されません。
実質利回りでは手取り収入を計算できます。家賃収入から経費を引いた額÷購入価格によって求めることが可能です。

参考文献:住吉 秀一(2018)「決定版!たった90分で人生が変わる ワンルームマンション投資入門」(2018-1-23)

マンション投資のメリットを感じる実例

現場に足を運んでより多くの物件を見て相場を把握

ワンルームマンション投資に興味を持ったのはわずか2年前ですが、現在人気エリアに10戸の投資用ワンルームマンションを所有しています。さまざまな関連情報が飛び交っていますが、私は自分の目で確かめる作業を重要視しました。最初に1,000件の投資物件をリサーチして、立地条件、仕様、エリアの周辺環境や利回りが良い物件の特徴、相場などを把握することに努めました。

空室リスクの回避には、人口動態が高い都心部の物件の選択が重要だと確信したので、都内の人気エリアに絞って物件を購入しました。相場を含めた正しい知識を身につけることが、成功の秘訣だと思います。

管理会社にコツを学んで入居率100%を実現

ワンルームマンション投資を始めたものの、当初は思うように入居者を確保できず、一時期には入居率が25%にまで落ち込みました。そんな苦境を救ってくれたのが管理会社でした。リフォーム工事や経費削減のコツなどを教えてもらって実践したところ、状況が一気に好転。入居率100%に加え、利回り8.8%を実現できてビックリでした。

現在は年間5,000万円もの家賃収入があり、自分としては現在の戸数がベストとの判断から、これ以上物件を増やすつもりはありません。成功のポイントはやみくもに物件数を増やすのではなく、早目にローンを完済した上で安定した収入を得るシステムを安定させることでしょう。成功を収めるには、単なる「投資」ではなく「事業」と捉え、常に勉強と努力を重ねる姿勢が大切だと思います。

ワンルームマンション投資
成功のカギはこの3つ!!

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見落としがちなこの3ポイントこそがワンルームマンション投資の成功の鍵!

  • point01
    管理手数料
  • point02
    敷金・礼金
  • point03
    修繕・回復
    費用負担

横浜の物件を紹介している新築の取引実績がある会社の中でも、サブリースの詳細が記載されている会社を選出。3つのポイントを比較しました。

ワンルームマンション投資会社比較一流投資家が見るべきポイント